По инициативе БИМПРО в Минстрое РФ прошло совещание о мерах поддержки перехода застройщиков на ТИМ

Пилотные проекты по внедрению ТИМ застройщиками в различных субъектах РФ, по итогам которых планируется разработать механизм снижения банками стоимости проектного финансирования. Это предложение обсуждалось на совещании в Минстрое России 28 мая при участии заместителя министра строительства и ЖКХ России Константина Михайлика, президента НОТИМ Михаила Викторова, представителей банков, разработчиков и застройщиков.

«Сегодня мы на финишной прямой. 1 июля девелоперы переходят на информационное моделирование и опыт, уже накопленный на иных этапах внедрения ТИМ, дает возможность обеспечить максимальную эффективность процесса. Два блока обсуждения сегодня. Позиция банковского сообщества, поскольку те алгоритмы, которые мы разрабатываем, и то российское ПО, с которым НОТИМ знакомит рынок, должны быть прозрачны для банков. Цифровые инструменты дают новые возможности для мониторинга хода строительства и соответствия плановым срокам, повышают экономическую эффективность проектов, и потому удовлетворять требования финансовых институтов по ключевым параметрам. Второе – требования застройщиков. Хочется услышать, чего застройщикам не хватает для работы в ТИМ, проанализировать, как мы используем отечественное ПО по конкретным кейсам», — сказал Константин Михайлик.

БИМПРО на Всероссийской конференции «Девелоперы и банки: диалог 2023/2024» обсудили переход застройщиков на BIM/TIM

В середине ноября в Москве прошла Всероссийская конференция «Девелоперы и банки: диалог 2023/2024». Масштабный диалог между банками, девелоперами и проектировщиками был организован при поддержке ИД «Коммерсантъ» и банка ВТБ. В мероприятии в качестве докладчика принял участие партнер BIMPRO Дмитрий Смородин.

«Примерно в 2015-2016 году, когда была запущена реформа проектного финансирования и переход на ЭСКРОУ счета, помню, насколько было бурным обсуждение и даже некоторое сопротивление. Но в течение года прошла шлифовка основ, регулирующих проектное финансирование. И на данный момент можно сказать, что это был очень своевременный шаг.

Сейчас мы находимся на старте уже второго шага — переходе к профессиональному девелопменту — от десятков тысяч мелких строительных контор, которые полуслучайно работали на рынке, к профессиональному взаимодействию с банковским сообществом, в котором важным шагом будет именно цифра. Именно цифровизация обеспечит сроки, качество и прозрачность строительства», — отметил г-н Викторов.

«Еще за год до проведения СВО была реализована инициатива сбора всех российских вендоров и перехода на российское ПО. Сейчас этот переход обеспечен. Есть и эксклюзивные продукты, которые являются чисто российскими. Нам очень важен этот триумвират — банки, девелоперы и айти-сообщества, выстроить синхронную гармоничную среду, которая позволит все таки сдержать стоимость кредитного ресурса — проектного финансирования, себестоимость квадратного метра, что сказывается и на обьемах. И как раз именно цифра снижает риски и сокращает сроки стройки — это один из существенных аргументов, который должен позволить стройке сохранить объемы», — отметил эксперт.

«Переход на ТИМ в стране произойдет без значительных трудностей благодаря слаженной работе разных ведомств»,— уверен эксперт.

«Я бы хотел заострить внимание на том, что будущее строительной отрасли именно за ТИМ. Поэтому мы вместе с Минстрой и партнерами проводим комплексную работу по развитию ТИМ в России. Мы рассчитываем, что получится сформировать удобную методологическую основу для применения ТИМ в следующем году. ТИМ будет генерировать новые пласты данных, которые будут использоваться и банками для проектного финансирования и застройщиками и проектировщиками», — добавил Александр Лукьянов.

«Мы пропагандируем внедрение BIM по самому щадящему пути для застройщика. И такие простые способы подходят и небольшим застройщикам и таким строительным гигантам, как Setl Group. БИМПРО разработало упрощенное техническое задание, которое позволяет за 2-3 месяца внедрить ТИМ застройщику. По нашим данным, несмотря на то, что ТИМ будет в следующем году обязательным, 53% застройщиков пока вообще не знакомы с ТИМ-проектированием и в массе у региональных застройщиков будут проблемы с качеством ТИМ-моделей. Решение есть — мы можем на основе 2D документации очень быстро и недорого «поднять» цифровую модель, которая нужна будет застройщику по закону», — рассказал Дмитрий Смородин.

Эксперимент с оглядкой на контекст

Архитектура
Несмотря на довольно консервативный подход застройщиков при создании новых объектов в Петербурге, продиктованный исторически сформированной архитектурной средой, в городе периодически появляются оригинальные проекты, не диссонирующие с окружением. По мнению экспертов, для раскрытия потенциала центральных локаций важно не отказываться от экспериментов, но учитывать при этом контекст. В спальных же районах необходимо придерживаться концепции комплексного освоений территорий, чтобы в шаговой доступности были все необходимые учреждения, магазины и общественные пространства.

«Другое дело, что такие эксперименты должны учитывать контекст окружающей застройки, историю места и уместность постройки, чтобы не стать очередной градостроительной ошибкой. В этом плане охранное законодательство стало гораздо строже, хотя сейчас и вновь ведутся обсуждения предложений об изменении подхода к охране исторических зданий»,— замечает Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development.

«Архитектурное и историческое наследие города является главным ограничителем для развития строительного рынка. Задумки застройщиков и архитекторов в Петербурге ограничивает не только высотный регламент (максимальная высота новостроек — 27 этажей), но и особая специфика согласований, которую диктует исторически сформированная архитектурная среда. Именно поэтому любые новшества девелоперы представляют на рынок с оглядкой»,— добавляет эксперт.

«Такие объекты можно перечесть по пальцам, и, конечно же, хотелось бы, чтобы их появлялось больше. И чтобы Петербург не оставался просто наследием Петра Первого, а все-таки становился и оставался по-прежнему наиболее привлекательным культурным местом в целом»,— говорит госпожа Николаева.

«Во-первых, это создание архитектурных доминант и правильное их распределение в городе (доминанты более заметны и больше влияют на городскую среду при размещении на площадях, у перекрестков, в створе магистралей, в панорамах рек). Во-вторых, работа над повышением архитектурного качества фоновой застройки, в первую очередь выходящей на первые линии городских магистралей»,— делится мнением Игорь Кокорев, операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers.

«Однако чаще наиболее яркие архитектурные решения применяются при строительстве общественных зданий (музеев, театров, концертных и спортивных комплексов) или коммерческой недвижимости (офисов, объектов торговли и развлечений, гостиниц)»,— продолжает эксперт.

«Для повышения качества и разнообразия архитектурного решения объектов, генерации новых идей целесообразно расширить практику проведения архитектурных конкурсов»,— полагает господин Кокорев.

«Важно, чтобы процесс обновления продолжался. Для этого нужны поддержка городского правительства, ускорение и прозрачность согласовательных процедур. Все остальное сделают профессиональные строители и девелоперы»,— подчеркивает эксперт.

«Концепция и стиль, в свою очередь, связаны с локацией, архитектурным окружением, традициями места. Далеко не везде в историческом центре есть место эксперименту, и архитекторы и девелоперы должны считаться с контекстом среды. При этом необязательно слепо копировать стилистику доходных домов периода эклектики или неоклассицизма, это уже скорее «наивный ретроспективизм», попытка мимикрировать под среду. А вот творчески переосмысливать эту среду, вступать с ней в диалог, учитывая традиции и дух места,— уже более сложная задача, где архитектор и девелопер могут проявить творческое начало»,— рассуждает господин Гущин.

«Выходящие на региональный рынок крупные федеральные и столичные девелоперы меняют облик периферийных локаций. У покупателей сложился спрос на определенный тип эстетики фасадов и интерьеров, которые являются узнаваемыми»,— говорит она.

«И запоминающийся архитектурный облик, который отличает один жилой комплекс от другого,— важный конкурентный фактор»,— указывает она.

«Именно в такой среде «глаз не устает» и формируется комфортная среда жизни»,— уверена эксперт.

«Закрытые зеленые дворы, прогулочные аллеи, обеспеченность парковочными местами и современный скандинавский стиль — с большими окнами, безбарьерной жилой средой и атмосферой добрососедства»,— поясняет он.

«Важным аспектом является развитие транспортной инфраструктуры. Ведь без хорошей доступности даже самые интересные проекты и объекты, которые могут стать самостоятельными точками притяжения в каком-то конкретном районе, будут обделены вниманием потенциальной аудитории»,— заключает эксперт.

BM GROUP Development при поддержке БИМПРО внедряет ТИМ при проектировании и строительстве всех своих проектов

Компания взяла вектор на цифровую трансформацию
В 2023 году девелопер BM GROUP, специализирующийся на проектах в малых и средних городах России, взял вектор на цифровую трансформацию. В рамках стратегии компания приняла решение о перестройке процессов проектирования с применением BIM и реализовала вторую очередь ЖК «Ботаника Парк» с помощью технологий информационного моделирования.

«Проведя пилотный проект, можно с уверенностью заявить, что польза ощутима, и результат оправдал все ожидания и переживания инженерного состава от всего нового и неизведанного. BIM-система позволяет предоставлять потребителю качественные проекты с минимальными отклонениями от первоначального проектирования здания, рассчитывать квартирографию и уменьшать сроки строительства. В текущих условия скорость — один из основных факторов успеха развивающейся компании. Цифровизация позволила не «тормозить». Заранее поданные заявки, контракты с исполнителями работ создали условия плановости и управляемости. При этом мы сохранили основной параметр — точность экономических расчетов, гордимся тем, что факт не отличается от плана более, чем на 2%», — комментирует Данила Коротнев, директор по организационному развитию BM GROUP .

«Мы активно работаем с регионами в части BIM-проектирования многоквартирных домов. BM GROUP — один из немногих девелоперов, кто начал проектировать с помощью BIM еще до законодательно обязательного использования BIM для застройщика. Для девелопера это огромное преимущество. BIM-проектирование помогает избежать ошибок строительства, значительно сократить расходы и вести работы в графике. Для конечного покупателя это важно — дома, сданные в срок, большая прозрачность бизнеса и конкурентные цены — все это результаты цифровизации строительства. Уверена, что решение BM GROUP как можно раньше внедрять BIM позволит компании развиваться еще быстрее и постоянно совершенствовать качество строительства», — отмечает Анна Николаева, генеральный директор компании-проектировщика BIMPRO.

ТИМ на стройке

Ровно десять лет назад отрасль познакомилась с технологиями информационного моделирования. За это время ТИМ прочно освоился в сфере проектирования, стал обязательным для госзаказов, а сегодня делает первые уверенные шаги на строительной площадке. Эксперты отмечают, что к управлению проектом с помощью 4D-ТИМ готовы и заказчики, и разработчики отечественного софта.

В документе закреплены очень интересные зрелости заказчика, в том числе на стадии строительства», — обращает внимание Марина Романович, кандидат технических наук, доцент Санкт-Петербургского политехнического университета Петра Великого, эксперт в области технологии 4D-моделирования.

«Действительно, цифровизация, и в частности информационное моделирование, — это наше будущее. Да, есть вопросы и проблемы, но есть и точки роста: это и вопросы обеспечения информационного моделирования на этапе строительства, и необходимость учета затрат как подрядных организаций, так и заказчика на этапе строительства, и, заглядывая в будущее, — это вопросы информационного моделирования на этапе эксплуатации автомобильных дорог», — отмечает Георгий Гончаров, заместитель начальника Управления научно-технических исследований, информационных технологий и хозяйственного обеспечения Росавтодора.

Экономия без ущерба качеству

Интерес со стороны заказчиков подтверждают и разработчики отечественного программного обеспечения. «Преимущества информационного моделирования в первую очередь заключаются в эффективном управлении данными, — считает Степан Воробьев, руководитель Департамента внедрения и технического сопровождения программного обеспечения АО «СиСофт Девелопмент» (CSoft Development). — Насколько удобнее труд любого специалиста и качество принимаемых управленческих решений, когда нужная для этого информация «под рукой» — правильно и удобно структурирована. И заказчик также несет меньше издержек на всех этапах — от проектирования до вывода из эксплуатации за счет контроля за различными параметрами и ресурсами объекта, а также ускорения формирования разных видов документации и повышения их качества. Одновременно ИМ выполняет требования законодательства и обеспечивает актуальными данными государственные информационные системы как часть цифровой вертикали».

Никита Чернов, директор по развитию «АР СОФТ», соглашается: для заказчика крайне важны сроки и расходы на этапе строительства. «Использование ТИМ-модели поможет как минимум на 10% сократить расходы за счет того, что она дает возможность обнаруживать коллизии и несоответствия на более ранних стадиях, чем при использовании 2D-чертежей. В этом им помогут различные CAD-программы, имеющие функционал автоматического поиска коллизий. То есть визуально можно оценить 3D-модель, насколько она реально соответствует плану реализации строящегося объекта. Также применение ТИМ-модели на этапе строительства приводит к тому, что по итогу самого строительства мы получаем соответствующую действительности 3D-модель, которую в дальнейшем можно использовать на этапе эксплуатации. Что нас приводит к системе 4D-BIM, 5D-BIM и т. д.», — говорит эксперт.

«4D-технология позволяет нам решать очень сложные задачи. Например, при строительстве подземно-надземного тоннеля, который пересекал существующие железнодорожные пути, мы разрабатывали несколько 4D-моделей, чтобы найти оптимальную стратегию строительства и разделить объект на участки. В результате выбрали оптимальную по срокам, стоимости и, конечно, соблюдению необходимого уровня качества», — приводит пример Марина Романович.

«Застройщик может получить колоссальный эффект, — уверена Анна Николаева, генеральный директор компании-проектировщика ТИМ «БИМПРО». — Но когда мы говорим “ТИМ”, то нужно рассматривать два основных варианта, которые могут использоваться на стройке. Они дают примерно равный эффект, но в сумме определяют двойной». Первый — использование трехмерной модели, которая создается проектировщиком на специализированном ПО. Уже сейчас по ней застройщики проводят тендеры, то есть из модели автоматизированно выгружается большинство укрупненных объемов работ, в результате чего качество смет и расчетов становится выше, а тендеры проводятся более достоверно. Второй вариант использования ТИМ относится к оптимизации строительства. Это автоматизация процессов (может проходить с информационной трехмерной моделью или без нее), которая содержит цифровой график работ, стоимость работ, ведение электронной документации, электронный документооборот, выдачу заданий, просмотр проекта, выдачу итераций исполнительной документации и другие показатели. По расчетам «БИМПРО», эффект от ее использования варьируется от 7 до 20% экономии от стоимости строительства объекта.

Богатство отечественного рынка

«Интерес заказчиков к качественному ПО не просто есть, он активно реализуется нами и нашими коллегами по IT-отрасли. Российские компании, которые стремятся к технологическому лидерству, поэтапно цифровизируют свои подразделения, производственные процессы и процессы управления. Все это верно и для строительной сферы. Не так давно «Самолет» сообщал о тестировании робособак для мониторинга работ на площадке. Очевидно, что собранная роботами информация должна передаваться и обрабатываться с помощью IT-решений и в идеале интегрироваться в ту самую информационную модель. Чем доступнее будут становиться компоненты цифровых комплексов, тем более массовым станет такой подход. И мы готовимся к этому уже сейчас», — резюмирует Степан Воробьев.

При этом некоторые компании начали внедрять отечественное ПО еще до введения санкций. «За прошедшие три года произошли качественные изменения в области контроля СМР и управления строительством; работы и ведения документооборота в ЕИП и СОД; формирования и ведения ИД в электронных форматах. Мы это наблюдаем и на примере своих продуктов: постоянно растет количество пользователей Plan-R (календарно-сетевого планирования) и платформы Larix (от проверки BIM-моделей до формирования ведомостей и проведения тендеров), — говорит Андрей Андреев, главный инженер-технолог строительства Айбим. — Однако для большинства строительных организаций малого и среднего бизнеса достижение цифровой «зрелости», внедрение ТИМ и формирование команды специалистов — сложная и затратная задача. И проблема даже не в замещении иностранного ПО, а в выживании на конкурентном рынке. Впрочем, компании, которые затягивают с цифровизацией, рано или поздно станут точно не конкурентоспособными».

Glorax вложится в проектное бюро

Компания делает ставку на петербургских проектировщиков

«В Северной столице очень сильная школа проектировщиков и архитекторов. Поэтому было принято решение сделать ставку на Петербург. Это позволит, помимо воплощения в жизнь самых смелых архитектурных и продуктовых идей, контролировать их реализацию на всем жизненном цикле проекта»,— объясняет решение президент компании Дмитрий Кашинский.

Дмитрий Кашинский отмечает: «Такой агрессивный рост портфеля девелопера требует наличия в периметре компании собственных проектных ресурсов, что позволит не зависеть от внешних подрядчиков, самостоятельно управлять процессом проектирования, а также максимально оптимизировать сроки реализации проектов».

В то же время госпожа Николаева подчеркивает и плюсы создания девелопером собственного проектного бюро: «Действительно, практика создания проектного подразделения в системе застройщика очень выгодна. Рассматривать ее стоит при стабильном плане ввода не менее 200 тыс. кв. м в год, при этом часть проектов будет разрабатываться внутри, а часть — отдаваться на внешний рынок на случай кризиса или застоя и с учетом неравномерности продаж. Нужно также понимать, что на первых проектах качество разработки во внешнем проектировании будет сильно выше, а затраты по итогу меньше, и сроки намного быстрее».

BIMPRO-олимпиада 2024: Студенты со всей России смоделировали собственные проекты по РД

В олимпиаде приняли участие студенты российских ВУЗов и средних специальных учебных заведений, среди которых СПБГАСУ, Горный Университет, СПБПУ, Московский государственный строительный университет, Екатеринбургский монтажный колледж, и многие другие учебные заведения.

БИМПРО доложило Премьер-Министру Башкортостана : Цифровая вертикаль в строительстве

Утверждение Менделеева «Здесь старое не стареет» сегодня вызывает вопрос. В воображении простого человека, который вместе с семьей надел хомут ипотеки, цифровизация строительной отрасли представляется очень просто: в любой момент он может на экране своего смартфона увидеть, как идет в данное время строительство дома, в котором находится его будущая квартира. И таким образом следить этаж за этажом за приближением к счастью. В Уфе такое чудо заявило о себе лет пять назад. Правда, лишь на нескольких новостройках. Кстати, один из моих коллег периодически «захаживал» на стройплощадку, где его родственник ожидал свою однушку.

— Сегодня в республике в сфере градостроительства автоматизировано 40 процентов услуг, — сообщил собравшимся премьер-министр РБ Андрей Назаров и призвал аудиторию задуматься: — Что будет через 20-30 лет? К 2050 году, уверен, цифровыми технологиями будет охвачена большая часть услуг в стране. Сейчас основные требования к строителям — скорость и качество, инструментом достижения этих целей, как показывает опыт, станет цифровизация. Китай тут уже ушел в «послезавтра». На скорость принятия решений в градостроительстве повлияет дебюрократизация — неминуемый эффект от применения «цифры». Знаю, что не все чиновники способны демонстрировать образцы общения с населением, с предпринимателями. Чем меньше очных контактов, тем лучше, значительно ускорится прохождение документов. У нас уже 17 строительных компаний применяют технологии информационного моделирования. Но сегодня застройщиков беспокоит не столько «цифра», сколько то, сохранится ли в следующем году льготная ипотека.

— Сегодня 53 процента застройщиков, как показывает опрос, не используют технологии информационного моделирования. Но придется! — твердо заявил представитель компании «БИМПРО» из Санкт-Петербурга Дмитрий Смородин. Он с присущей питерцам прямотой и открытостью на опыте своего коллектива убеждал собравшихся в преимуществах «цифры» в сфере градостроительства. Перед ним на столе лежала объемистая папка, в которой был пошагово расписан регламент, составленный тремя ведущими банками России, согласно которому они будут принимать технологии информационного моделирования (ТИМ) для того, чтобы давать застройщикам проектное финансирование. Кстати, с 1 июля 2024 года по закону каждый застройщик будет обязан иметь ТИМ-модель. Хоть какую-нибудь. Возможно, она будет несовершенной, но начинать с чего-то надо.

— В папке более 400 страниц, это много, — потряс толстой кипой бумаг Смородин и заключил: — Мы за простоту.

БИМПРО стала генеральным партнером Всероссийского ТИМ-чемпионата для студентов

ТИМ-проектирование — это не только про бизнес. Генеральный директор БИМПРО Анна Николаевна активно продвигает развитие и внедрение BIM/ТИМ не только в бизнес-сообществе, но и много занимается образовательной и общественной деятельностью в этом направлении. Компания БИМПРО успешно сотрудничает с ведущими отраслевыми ВУЗами в части BIM-проектирования и актуальности учебной программы для студентов. В этом году Компания БИМПРО стала генеральным партнером Всероссийского ТИМ-чемпионата для студентов архитектурных ВУЗов.

«С учётом дефицита на рынке труда и ввиду законодательных нововведений, согласно которым применение технологий информационного моделирования становится обязательным, специалистов с такой практикой охотно примут многие проектные и строительные организации. Проявился достаточно высокий уровень владения ТИМ-технологиями у архитекторов: всем командам удалось скомплектовать здания, пусть с определёнными огрехами. Единственное, чего им не хватило, – это творческого подхода. Углубляясь в ТИМ, нельзя забывать о том, что архитектура первостепенна, особенно для объектов, проектируемых на особо охраняемой территории – озере Байкал. Этот факт обязывает к созданию эстетичной архитектуры в условиях крайне бережного отношения к природным ландшафтам. Отдельные инженерные и конструктивные разделы также были очень сильны. Предположу, что у некоторых участников чемпионата уже есть опыт работы в действующих проектных организациях. Они выдавали реалистичные решения. Приятным открытием чемпионата назову команду Вятского государственного университета. Далёкий от столиц вуз показал отличную подготовку студентов, которые выполнили проект высокого уровня, показали интересную архитектуру, высокое качество технических решений и демонстрации», – пояснила Анна Николаева.

«Чтобы в столь сжатые сроки сдать проект «под ключ», нужен хороший опыт. Есть отдельные работы, которые нам понравились. Возможно, и у других ребят имеется потенциал, полностью раскрыть который им не позволил короткий срок проведения мероприятия. Команды-партнёры ТИМ-чемпионата отметили способных студентов. При возможности мы пригласим ребят на стажировку, а в следующем году снова примем участие в защите проектов», – подытожила Анна Николаева.

Генеральный директор ООО «БИМПРО» Анна Николаева выступит в качестве спикера на Всероссийской конференции «Девелоперы и банки: диалог 2023/2024»

17 ноября 2023, в пятницу, состоится Всероссийская онлайн конференция «Девелоперы и банки: диалог 2023/2024». Генеральный директор компании-проектировщика BIM «БИМПРО» Анна Николаева выступит на мероприятии в качестве спикера.

Эксперты «БИМПРО» выступили инициаторами и примут участие в пилотном проекте кредитования банком ВТБ застройщиков жилья с BIM-моделью

В ходе рабочей встречи, в которой в конце мая приняли участие представители Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, представители банка ВТБ (ПАО), ассоциации НОТИМ и компании-проектировщика, эксперта по внедрению ТИМ застройщикам жилья, ООО «БИМПРО» было принято решение проработать и запустить пилотный проект кредитования застройщиков, использующих ТИМ проектирование. Проект стартует в ближайшие месяцы. Эксперты «БИМПРО» окажут всестороннюю консультационную поддержку запуску этого процесса и станут его интеграторами.

«Застройщик в результате внедрения получает целый ряд преимуществ: аудит проектных решений и предупреждение ошибок на стройке, достоверные ведомости объемов работ (ВОР) и материалов (ВОМ), информационную модель как основу для цифровизации. Кроме того, такой путь внедрения является прямым показателем эффективности цифровизации для конкретного застройщика, т. к. прямо показывает разницу «до» и «после», — отметила Анна Николаева из BIMPRO.

«Благодаря BIM-модели банк может быстрее взаимодействовать с заемщиком. Банк будет в курсе хода строительства, опережений или задержек. Сможет проще контролировать финансирование проекта, делать промежуточные проверки, заложить в размер обеспечения меньшие средства», — отметили в ВТБ.

«Идеально, если нормативные требования банков и государства сразу были бы приведены к единому знаменателю», — считают в BIMPRO.

Цифровые сервисы на службе развития городов

Для системного развития городской среды и инфраструктуры необходим конструктивный диалог между городскими властями и девелоперскими компаниями. Какие стратегии развития нужны, чтобы учесть интересы обоих сторон? Какова роль в этих процессах государственно-частного партнерства, и как помогут в этом развитии цифровые технологии? Эти и другие вопросы обсуждались на стратегической сессии «Объединяя усилия. Взаимодействие городских властей и коммерческих девелоперов. В поисках консенсуса. Единая стратегия и подходы к реализации масштабных проектов». Она пришла в рамках Международной выставки ЖКХ и строительного комплекса UtiliCon в Санкт-Петербурге.

Надзор за строительством: как с помощью BIM-аудита сэкономить 60 млн рублей при цене строительства в 350 млн рублей

Надзор за строительством — сложная процедура, как с точки зрения организации, так и с точки зрения непрозрачной деятельности всех участников стройки. Эксперты компании-проектировщика BIMPRO рассказали о том, как надзор за строительством можно правильно организовать с помощью BIM-аудита и BIM-модели и сколько средств на этом может сэкономить. Рассказываем на примере проектирования и строительства типового детского сада в Санкт-Петербурге, в рамках жилого комплекса, возводимого лидером жилого строительства Петербурга.

«А после того, как мы находим все эти ошибки между разделами, мы можем начать их анализировать, и делаем расчёт стоимости устранения этих ошибок в процессе строительства», — поясняет Анна Николаева.

«Если говорить о BIM-аудите данного детского сада, то в процессе работы мы получили очень интересные результаты. Мы просуммировали стоимость исправления ошибок, допущенных проектировщиком и находящихся внутри проекта, так как если бы их нужно было исправлять уже в процессе строительства. Получилось, что можно было бы сэкономить 27 млн рублей. В структуре компании БИМПРО работают ГИПы с внушительным опытом возведения многоэтажного жилья. Их компетенции, помноженные на компетенции сметного отдела и ПТО, также входящих в штат БИМПРО, позволяют с максимальной точностью производить такие расчеты. И тем не менее данная сумма является минимальной, взятой для идеальных условий строительства, которых, как мы с вами знаем, не бывает. Эти 27 млн рублей составляют порядка 10% стоимости строительства, поскольку стоимость строительства такого садика в СПБ составляет 300 — 350 млн рублей», — отметили в компании по BIM-аудиту BIMPRO.

«В процессе BIM-аудита мы делали проверку спецификаций, которые были выданы в рабочей документации.Выявили порядка 150 позиций, по которым разнился объем материалов относительно проектного более чем на 10%, даже сверх запаса. Выявлено около 200 позиций, где перерасход или недоучет материалов составлял 50%, а в отдельных случаях этот показатель превосходил 400%. BIM-модель позволяет с максимальной точностью посчитать объем материалов. Без BIM разыскать описанные ошибки было бы невозможно».

Высотки по высоким технологиям: Петербург лидирует в цифровизации строительства

С 1 июля 2024 года строительная отрасль обязана перейти на технологии информационного моделирования (ТИМ). Проектирование объектов капитального строительства, возводимых за счет бюджетных средств, при помощи ТИМ ведется с 2022 года. Вице-губернатор Санкт-Петербурга Станислав Казарин заявлял, что город на Неве является лидером цифрового моделирования в строительстве, а в скором времени доля объектов, построенных с применением ТИМ, увеличится до 15 %. Представители органов власти и строительного бизнеса рассказали «Телеспутнику» о том, почему переход в электронную среду целесообразен и что нужно сделать для его ускорения.

«У нас функционируют две крупнейшие в стране информационные системы, обеспечивающие работу строительного комплекса. Строительная деятельность, которая ведется за счет бюджета, осуществляется с помощью системы комитета по строительству. Застройщики, ресурсные организации и органы власти взаимодействуют с помощью системы строительного комплекса. Большая часть документооборота, сопровождающего жизненный цикл строительства, проходит в электронной форме через эту систему. В результате фактическое время исполнения строительных процедур, переведенных в электронный вид, сократилось в два раза», — написал Казарин в своем Telegram-канале.

«Что касается именно этапа стройки, то пока заказчик не готов нести дополнительные затраты на применение BIM и чаще реализует проект по старинке. В том числе это осложняется тем, что ведущие программные комплексы в области BIM больше не доступны в России, а полноценных аналогов еще нет. Властям города рекомендуется стимулировать отечественных разработчиков с целью реализации полноценной замены иностранного софта — например, открывать в вузах бесплатные курсы для работы с российскими аналогами систем BIM, а компаниям рекомендуется предоставлять длительный бесплатный пробный курс пользования программными комплексами, чтобы совместно со студентами и ведущими строительными компаниями города дорабатывать программные комплексы уже на практике», — рассказал Артем Азаров.

«ТИМ в строительстве — это в первую очередь управление финансами и графиками на основе модели, и эта практика пока находится на начальном этапе. Более широко используются цифровые инструменты управления, предполагающие автоматизацию процессов документооборота без использования ТИМ-модели, и в этих технологиях застройщики ушли вперед, в том числе используя готовые решения, а также производя свое программное обеспечение. Практика показывает недостаточное погружение социальных объектов в ТИМ — модели создаются на стадии проекта, но чаще всего до стройки не доходят», — пояснила Анна Николаева.

«Во-первых, у специалистов мало практических знаний. Во-вторых, не у всех проектных организаций есть возможность перейти на информационное моделирование: не позволяют компьютеры, нет программного обеспечения. Или, например, организация занимается проектированием не только дорог, но и мостов. Мосты могут разрабатываться в одном программном комплексе, а дороги — в другом. Поэтому нужно обучить специалистов работать в обеих программах, а затем свести все в одну цифровую среду. Один из разработчиков программного комплекса организует обучающие курсы, но для его массового применения нужны время и средства. Пока ТИМ в основном применяют на более масштабных стройках», — призналась Ольга Дубовицкая.

«ТИМ — это прежде всего инвестиционный проект, поэтому, чтобы увидеть эффект, нужно вложить средства, переобучить персонал и по-новому перестроить уже работающие процессы. Практика показывает, что застройщики не хотят достойно оплачивать проектные услуги и не готовы доплачивать за ТИМ в погоне за локальной экономией на этапе создания проекта», — пояснила эксперт.

«Текущие требования к модели, рождаемые экспертными организациями, представляют собой нормативы на 170–400 страниц, которые, безусловно, не могут не вызвать отторжения у исполнителей. Для того чтобы ускорить применение ТИМ, необходимо максимально упростить требования на первых этапах и наращивать их поступательно. Также важно прислушиваться к обратной связи от застройщиков, так как задача ТИМ — не увеличить нагрузку на процесс строительства, а снизить ее. Пока же, если смотреть на применение модели на стадии строительства, а не на стадии проектирования, то строительство социального жилья покажет минимальный процент [использования ТИМ]. В жилом секторе картина, возможно, более привлекательная, но, учитывая количество застройщиков в Петербурге, полагаю, что здесь не выше 5 %», — резюмировала Анна Николаева.

«Организациям первоначально нужно потратить финансы и время на внедрение технологий информационного моделирования, а также настроить необходимые шаблоны и библиотеки данных, но это разовая процедура. Зато потом все документы будут выводиться в один клик», —заключила Ольга Дубовицкая.

Как в Петербурге «цифра» строить и работать помогает

Санкт-Петербург занимает второе место в России по количеству объектов, построенных при помощи технологий информационного моделирования (ТИМ) и служит ориентиром в разработке новых средств проектирования. Об этом заявил вице-губернатор Станислав Казарин. Рассказываем, как в Северной столице переводят циклы строительства социальных объектов в «цифру» и для чего создают цифровые модели имеющихся зданий.

«Таким образом каждый специалист владеет актуальной информацией об объекте. У заказчика тоже есть доступ к программе: он вносит свои замечания, оставляет комментарии. Поэтому сроки согласования документов сокращаются и исключаются ошибки при передаче информации», — добавила она.

«Подведомственное комитету по строительству СПб ГКУ “Фонд капитального строительства и реконструкции” осуществляет функции технического заказчика по проектированию и строительству объектов города. Разрабатываемые им задания на проектирование объектов содержат обязательные требования о включении трехмерных моделей в состав информационных моделей объектов капитального строительства. В последующем все цифровые информационные модели направляются на рассмотрение в СПб ГАУ “Центр государственной экспертизы”, — сообщили в комитете по строительству.

«Проведенный нами аудит детского сада на 220 мест показал ошибки проекта на 27 млн рублей, а также позволил определить завышенную стоимость отдельных видов работ генподрядчиком: коммерческая стоимость монолита по объему модели составляла 50–55 млн рублей, а застройщику была предъявлена смета на 86 млн рублей», — рассказала эксперт.

«При возведении жилых комплексов, школ и детских садов мы применяем систему автоматизации процессов управления и цифровизации строительства. Она позволяет получить гораздо более качественную рабочую документацию и сократить сроки ее доставки на строительную площадку. Кроме того, ее внедрение дает возможность оценить ключевые показатели выполнения и позволяет рассчитать срок завершения строительства с текущей динамикой выполнения работ. Пользователям ежедневно выводится текущая информация о неисправленных отклонениях по качеству и их полному детальному анализу. Для совершенствования данной системы мы регулярно выполняем сбор обратной связи от строителей, поэтому система улучшается с каждым обновлением», — рассказал Михаил Малыхин.

«Качественная проверка особенно важна в комплексной застройке или при выходе на рынок новых компаний, у которых еще недостаточно опыта. Высший пилотаж развития системы наступит уже при полной готовности цифровой модели города, которая предполагает линейные объекты (дороги, свет, коммуникации), жилые и нежилые здания в трехмерном виде. Это важно для проектов жизненного цикла — от строительства до утилизации», — пояснил Станислав Казарин.

«Но сейчас оно становится востребованным и стало ускоренно развиваться, поскольку ТИМ начали внедрять на государственном уровне: они входят в стандарты, постановления правительства, поэтому большинство заказчиков в техническом задании прописывают необходимость их применения. Нормативными документами закреплены особенности моделей на всех стадиях жизненного цикла линейного объекта, однако на сегодняшний день информационное моделирование применяется чаще всего на стадии проектирования», — пояснила она.

«Возможности комплекса я анализировала на основе принципов информационного моделирования, то есть оценивала уровень коллективной работы, возможность создания динамических документов — формирования чертежей при изменении планировочных решений. Программный комплекс может автоматически перестраивать чертежи. Если раньше мы проектировали в программе, затем выводили чертеж и в другом программном комплексе редактировали, то в этом продукте проектировщик создает шаблон, на основании которого выгружаются все чертежи. Таким образом, не нужно перестраивать весь чертеж — достаточно только заменить проектное решение, и он автоматически перестраивается. Таким же образом построена работа по заполнению ведомостей. Комплекс предусматривает визуализацию объекта строительства, возможности внесения его характеристик вплоть до наименования производителей, например, барьерного ограждения, дорожных знаков. По моим расчетам, ТИМ позволит оптимизировать работу проектной организации, увеличить ее производительность на 30–50 % и сократить сроки проектирования с шести месяцев до четырех», — заключила эксперт.

«На общественных началах я помогал врачу-реабилитологу, ныне заведующему Центром реабилитации и развития Дмитрию Белову, разрабатывать различные механизмы и приспособления для реабилитации детей. Врач находится в постоянном поиске новых методов реабилитации. Недавно на свои и спонсорские средства мы разработали и установили мобильный складной тренажер для реабилитации детей. Сейчас его тестируют. Но важно не только разработать и изготовить экспериментальное оборудование, но и установить его в удобном, приспособленном месте. Цифровая модель здания в трехмерном изображении позволит решить эту задачу. У наших студентов в это время как раз начиналась практика по технологии информационного моделирования (такую практику недавно внедрили в учебный процесс). Поэтому я предложил им “прокачать” свои практические навыки в работе на реальном объекте и помочь медицинскому центру», — рассказал Сергей Ланько.

«В ходе проведения планового ремонта части здания встала необходимость проверить рассчитанные подрядчиком объемы работ. Для этого мы детализировали имеющуюся модель по кадастровым планам и результатам дополнительных обмеров. В итоге на основании модели проверили 80 % позиций, представленных подрядчиком, по ряду из которых было выявлено завышение объемов до 50 %. Устранение ошибок обеспечило экономию заложенных на ремонт расходов на 10 %. Позже цифровая модель эксплуатируемых помещений была дополнена данными об инвентаризации имущества учреждения. В результате в ней появились оформленные планы с расстановкой мебели, расположением розеток и отопительных приборов, спецификация оборудования», — поделился Владислав Герасимов.

Генеральный директор BIMPRO Анна Николаева вошла в экспертный совет при учебно-методическом совете СПбГАСУ

Современное высшее образование, прежде всего, должно оставаться актуальным. Петербургские ВУЗы следят за тем, чтобы образовательный процесс отвечал тому, что происходит на строительном рынке и в бизнесе.

«Важно, чтобы образование в сфере строительства и архитектурного проектирования не отставало от рынка. Это поможет профильным ВУЗам сократить разрыв в знаниях, когда молодой специалист приходит на работу и его начинают обучать с нуля. Считаю, что эта инициатива очень полезна и для других профильных учебных организаций. Сегодня в BIM проектировании огромный недостаток специалистов как в коммерческих компаниях, так и на стороне проверяющих инстанций», — отметила Анна Николаева, генеральный директор BIMPRO.

Цифровая стройка

Как новые технологии позволяют снизить затраты на реализацию проектов и увеличить ввод нового жилья в Удмуртии.

«У нас уже стартовали пилотные проекты с использованием BIM-моделей по новым строительным проектам социальных объектов,— рассказал Тимур Меджитов, министр цифрового развития Удмуртии.— На текущий момент идет диалог по взаимодействию между застройщиками, которые уже используют BIM-модели или внедряют их, и нашего госстройнадзора, который в более простом формате сможет участвовать в процедуре стройки, в приемке уже через строительный надзор, когда объект будет построен».

«Сейчас проектирование не просто позволяет готовить модель в пространстве и времени и работать сообща с разными структурами внутри проектной организации, как это начиналось лет 10-12 назад. Сейчас это и возможность лазерного сканирования пространства, и контроль на строительной площадки, и взаимодействие с подрядчиками, и 3D-печать, то есть максимальные возможности по созданию домокомплектов»,— говорит эксперт. В рамках этих технологий становится возможным и удаленное управление техникой.

«Это не просто 3D-картинка, это информационная модель объекта, наполненная информацией о каждом элементе здания. Информация не теряется, актуализируется, меняется, и при переходе на следующие этапы строительства и эксплуатации участники меняются, а информация об объекте остается. Каждый из них в любой момент может работать с ней,— отметила Вера Березина, директор ООО «БИМИТ».— У нас разработан свой программный продукт BIMIT. Это программа по созданию цифрового двойника здания на всех этапах жизненного цикла. Она позволяет собрать сводную модель здания, актуализировать ее, проверить на коллизии (недопустимые пересечения), атрибутивный состав, и передать после проектирования на этап строительства. При этом в программе есть удобные функции для всех участников процесса».

«Еще пять лет назад мы использовали термин «умный дом», подразумевая некое будущее, а сейчас это будущее наступило — облачные технологии стали привычными,— говорит Евгений Софронов, директор по массовому сегменту филиала ПАО «Ростелеком» в Удмуртской Республике.— Теперь в каждом новом многоквартирном доме к моменту его ввода в эксплуатацию уже есть интернет и умные устройства: смарт-домофоны, умные шлагбаумы, система видеонаблюдения. Но чтобы управлять этими элементами, жильцам зачастую приходится пользоваться разными приложениями. «Ростелеком» разработал решение «Ростелеком. Ключ», которое работает по принципу одного окна — вы устанавливаете только одно мобильное приложение, и через него управляете любыми умными устройствами, установленными во дворе дома, в подъездах и квартирах. Это удобно и экономит время».

«Мы провели исследование, которое определило на текущий момент самые желаемые жителями функции. 90% хотят, чтобы было удаленное управление освещением и климатом. Следующее, система безопасности совместно с датчиками движения. Хотят и управление голосовыми командами, то есть перестать ходить выключать свет кнопкой, когда забыл, либо открывать шторы. Важной становится оценка контроля потребления ресурсов, особенно учитывая, что в последние годы ресурсы постоянно растут в стоимости»,— рассказал Иван Власов.

«В проектировании, конечно, очень болезненная ситуация, потому что основной продукт, который использовался, — это Autodesk, который ушел из России, — говорит Анна Николаева. — Компании, которые пользовались этим продуктом, теперь работают на том, что осталось у них по лицензии и ждут, что ситуация решится в лучшую сторону. Есть аналоги, которые по качеству не дотягивают, но, в целом, позволяют заменить этот продукт».

«По моему мнению, есть прекрасный шанс поправить цифры с цифровизацией. Если посмотреть на сферу строительства шесть лет назад, то уровень цифровизации находился по сравнению с другими сферами в самой нижней части развития, и кроме 1С ни у кого и ничего не было, не говоря про какой-то БИМ. Теперь у российских компаний есть государственная поддержка. И рынок стал более доступным для них, потому что западные компании ушли. Это прекрасный шанс поправить ситуацию и вырваться вперед»,— отметил Иван Власов.

«Мы сразу сориентировались на то, чтобы наши системы умного дома были нашими собственными разработками и сейчас не испытываем дискомфорта от того, что какие-то ограничения возникают. С оборудованием такая же история,— подтверждает Сергей Тульчинский.— Мы продолжаем использовать оборудование дружественных стран, при этом организуем и собственное. Например, у нас открылся завод по производству видеокамер и коммутаторов».

«Мы будем развиваться в нескольких направлениях. Первое — это качество и скорость строительства. Здесь можно достигнуть лучших результатов, если вся проектная документация будет обмениваться с цифрой. Второй момент — это работа с бюджетом. Сейчас мы живем в очень интересное время. Меняются технологии, меняются поставщики. Все это приводит к смене подходов в управлении. Третий момент — появление новых фишек на рынке. Все, что будет вызывать у жителей интерес и связанное с умным домом, умной квартирой. Из последних примеров: как Яндекс изменил мир такси. Раньше все ловили с руки, оно стоило непонятных денег. Сейчас в различных приложениях можно быстро и безопасно вызвать транспорт онлайн. Вот такие современные фишки будут применяться и в квартирах»,— заключил Иван Власов.

Зачем внедряется «зелёный» стандарт жилья?

В России вводится новый национальный стандарт «зелёного» строительства многоквартирных домов. Правила закреплены в ГОСТ, но пока не обязательны для исполнения. Каковы преимущества экологичного жилья? В чём выгода потребителей и почему застройщики не спешат переходить на новые требования? Рассказываем в материале на портале – konkir.ru

Глава Росстандарта Антон Шалаев ранее заявлял: «Мы смогли объединить различные системы оценки между собой, объединить всё в одном документе и сделать этот документ уровня национального стандарта, а не стандартов отдельных организаций».

«На всём строительном рынке появился новый стандарт качества и экологичности, что будет способствовать развитию «зелёного» строительства в России. Но застройщикам придётся адаптироваться к новым требованиям и использовать более экологичные материалы и технологии, что может повлечь за собой дополнительные затраты».

«Если рассмотреть детально, то затраты на эксплуатацию на протяжении жизненного цикла здания значительно превышают стоимость возведения, а применение «зелёных» технологий позволяет добиться экономии энергии, потребления воды и других ресурсов, что в результате позволяет снижать издержки по оплате услуг ЖКХ. Кроме того, понимание факта использования при возведении жилья экологически чистых строительных материалов легального происхождения должно повышать доверие клиента к застройщику. Создание инфраструктуры, безбарьерной среды, чистовая отделка добавляет для потребителя комфорт».

«Порядка 15% новостроек в России уже соответствуют «зелёному» ГОСТу. Потенциальным покупателям хочется видеть тесное сплетение жилых и коммерческих пространств, так называемые коворкинги с продуманным благоустройством для пешеходного потока, точек встреч и притяжения. Жителям мегаполисов не хватает растительности, именно поэтому застройщики стараются предусмотреть приватные «зелёные» зоны, воссоздающие естественный природный ландшафт как внутри зданий, так и рядом с ними. Появляются инсталляции из живых и искусственных растений, вертикальное озеленение, природные оазисы внутри интерьеров. Всё чаще в фитодизайне используются дополнительные общественные пространства, например озеленение кровли и фасадов — это может помочь решить проблемы районов, в которых нет места для закрытых прогулочных зон и плотного зелёного массива».

«Жильцы в квартирах домов, построенных по новому ГОСТу, окажутся в более здоровой и безопасной среде благодаря улучшенной вентиляции, качеству воздуха и управлению отходами. Они будут вносить свой вклад в сохранение окружающей среды, что становится всё более важным в наше время».

«Преимуществом для потребителя при покупке квартир в «зелёных» многоэтажках в первую очередь станет то, что стандарт нормирует часть инфраструктуры жилого дома, в том числе не только внутреннее и внешнее благоустройство дома, но и наличие велосипедных зон, зон хранения, колясочных и других, — говорит генеральный директор компании-проектировщика «БИМПРО» Анна Николаева. — Появляется много полезных площадей которые ранее не предусматривались в жилых комплексах, и жители испытывают потребность в таких видах инфраструктуры. Более того, эта картина ежегодно меняется, жизнь меняется и появляются новые потребности».

«Раньше застройщик мог использовать понятие «зелёный дом» лишь для самопиара, теперь его слова должны быть закреплены на практике. В прошлом громкие заявления об энергоэффективности в новостройках часто оказывались далеки от реальности, — рассказывает управляющий директор и сооснователь компании производителя накопителей электроэнергии VOLTS Александр Кияница. — Энергоэффективный дом потребляет меньше электричества и тепла по сравнению с обычным домом при одинаковых исходных данных. Например, комфортная температура в квартире примерно равна 22 градусам. «Зелёному» дому потребует намного меньше ресурса из теплосети, чем его «не зелёному» предшественнику. Аналогичная ситуация и с электропотреблением. В первую очередь, речь идёт о снижении расходов на коммунальные услуги и приверженности экологической повестке».

«В каждом доме устанавливаются системы для сбережения воды и энергоресурсов, а также система очистки воздуха. Специальные терморегуляторы следят за температурой в квартирах и местах общего пользования, и создают комфортный тепловой режим, — объясняет преимущества нового стандарта директор по устойчивому развитию группы «Самолёт» Кира Смирнова. — К тому же, при строительстве используются материалы преимущественно с экосертификатами – их примерно около 60% от общего объёма».

«Стоит понимать, что застройщики всегда хотят сделать объект как можно более дешёвым и продать его подороже. Есть риски, что стандарты будут интерпретироваться с учётом личных интересов. Мало ввести закон, нужно обеспечить его выполнение».

«ГОСТ Р 54964–2012 ставит перед застройщиками глобальную задачу по соблюдению баланса между «зелёным» и окупаемым. На сегодняшний день строительный бизнес готов рассматривать практики с окупаемостью не более 6 месяцев. Но, не имея поддержки и субсидирования со стороны государства, «зелёные» многоэтажки могут стать прерогативой для обеспеченных слоёв населения», — предупреждает директор департамента развития и оргструктуры компании EKF Илья Кананыкин.

«Первые проекты по «зелёному госту» ожидаются в элитных ЖК и домах бизнес-класса, где стоимость квадратного метра не является столь критичной. В этом сегменте потребители уже сейчас готовы платить за продвинутые технологии. В домах эконом-класса и в жилье, возводимом по госпрограммам, внедрение стандарта пока затруднено без дополнительных мотиваций от государственных органов».

«Более того, есть моменты, которые в этих нормативах могут не учитываться и снижают качество жилья. Когда мы измеряем шум от дорог, то совершенно не учитываем шум, который люди слышат повседневно — это шум своих соседей, поскольку экономическая составляющая заставляет строителей делать тонкие стены и использовать дешёвые материалы. И те, кто используют более качественные конструкции, не могут при продаже защитить свои позиции».

«Происходят качественные изменения в проектировании и реализации новых проектов. Учитывается большое количество факторов – парковки как для жителей дома, так и для гостей, функциональные общие территории, зоны отдыха для взрослых, детские зоны и т.д. ГОСТ, который вводит «зелёные» требования к многоквартирным домам, это новый этап развития строительства в нашей стране и ещё один шаг в сторону повышения комфорта проживания людей. Пока проект пилотный, но если он поможет жителям сэкономить на электричестве, отоплении, воде, даст возможность жить в более экологически чистых объектах с продуманной территорией и контролем качества воздуха, то жильё в таких домах будет востребовано и привлечёт большее количество клиентов».

«Привлекательность «зелёных» зданий для покупателей может увеличить спрос и, следовательно, цены на такую недвижимость. Это поможет застройщикам восстановить свои начальные инвестиции и даже получить более высокую прибыль. Хотя внедрение национального стандарта может привести к ужесточению регулятивных требований, что повлечёт за собой необходимость в дополнительном обучении и адаптации процессов строительства. Однако застройщики, строящие «зелёные» здания, смогут улучшить свою репутацию как социально ответственные компании, что поможет привлечь больше клиентов и инвесторов, — размышляет генеральный директор компании «Стадия П» Виктор Лаврентьев. — Я вижу внедрение национального стандарта «зелёного» строительства многоквартирных домов как важный шаг вперед для всей нашей отрасли. Это не просто изменит подходы к проектированию и строительству, но и повысит квалификацию рабочих и инженеров, что в свою очередь приведёт к изменению рыночной динамики. Конечно, мы столкнёмся с увеличением стоимости строительства из-за необходимости использования новых материалов и технологий, но в долгосрочной перспективе эти затраты могут быть компенсированы за счёт снижения эксплуатационных затрат».

«Я не думаю, что в ближайшее время введение данного ГОСТа значительно отразится на конечной стоимости квартир, — подтверждает динамику председатель комитета по ЖКХ московского отделения партии «Новые люди» Иван Ситников, — обязательных всего 16 пунктов, которые в той или иной мере, уже были в нормативах. Но данный ГОСТ позволит застройщикам иметь преимущество при использовании «зелёного» строительства». Спрос в обществе на такие дома растёт».

«Гораздо проще спроектировать всё с нуля. Как минимум, чтобы утеплить стены по новым стандартам, их придётся существенно модернизировать. Но, можно ограничиться локальными решениями. Например, заменить освещение на светодиодное – просто и бюджетно. Также кардинально поменять энергоэффективность в уже построенном дома можно с помощью солнечной электростанции. Это универсальное решение, которое не требует существенной модернизации сети».

Предложение растет на фоне коррекции цен

По итогам первого полугодия 2023 года на рынке строящейся недвижимости Петербурга и Ленобласти объем нового предложения составил 1,41 млн кв. м, что на 8% превосходит показатели первых шести месяцев прошлого года. При этом Ленобласть опережает Петербург: на город приходится 47% предложения, или 660 тыс. кв. м, на соседний регион — 53%, или 750 тыс. кв. м.

«Год назад, в первом полугодии 2022-го, большинство новых проектов и очередей стартовало в Петербурге (80 к 20 в пригородах). Но уже со второго полугодия девелоперы начали активно выводить на рынок проекты в Ленобласти. В результате по итогам первого полугодия 2023 года на первое место по объему нового предложения вышел Всеволожский район Ленобласти — 31% (437,5 тыс. кв. м), на второе — Ломоносовский район с долей 15% (202,9 тыс. кв. м), на третье — Пушкинский (11% — 158,2 тыс. кв. м). А недавний лидер, Приморский район, опустился на пятое место с долей 7%»,— рассказала руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.

Алина Базаева, руководитель департамента исследований Nikoliers в Санкт-Петербурге, говорит: «Девелоперская активность остается сдержанной. На фоне снижения покупательской активности застройщики с осторожностью подходят к выводу новых проектов на рынок, чтобы избежать перенасыщения, а рынок пополняется за счет новых очередей и корпусов в составе уже реализующихся проектов».

«Мы ожидаем, что спрос сохранится на стабильном уровне в течение лета. К концу августа и в начале осени продажи традиционно растут в связи с возвращением потенциальных покупателей из отпусков и приездом студентов»,— добавила госпожа Трошева.

Анна Николаева, генеральный директор компании-проектировщика «Бимпро», при этом говорит: «Высокие темпы застройки сохранились, по итогам первого полугодия можно говорить о вводе жилья для примерно 50 тыс. человек. Но при этом сохраняется и тенденция к низкой социальной обеспеченности, ведь на этот объем жителей в том же первом квартале введено только 33 объекта общегражданского назначения (включая коммерческие и промышленные объекты), среди социальных отмечается только детский сад на 110 мест в Приморском районе и несколько спортивных объектов и объектов здравоохранения. На прирост в 50 тыс. человек этого недостаточно».

«Стоит отметить, что в Петербурге за последние несколько лет произошел колоссальный рост цен на жилье, причем резкий прирост наблюдался в 2020 году (48–80% по разным районам для вторички и от 80 до 140% для новостроек) и в 2021 году (21–56% для вторички и 41–101% для новостроек). Безусловно, такого же роста заработных плат не произошло, поэтому большинство граждан просто не сможет позволить себе подобную стоимость. В 2022 году еще 40% к стоимости добавили Выборгский, Невский, Центральный и Курортный районы. То есть за 2020–2022 годы жилье подорожало в центре в 3–4 раза, в среднем по городу вторичка стоит в 2–2,5 раза дороже, а новостройки — в три раза, и разумного объяснения такому росту цен нет»,— рассуждает она.

«У цены разнонаправленная динамика, она то растет, то опускается, эти колебания друг друга нивелируют и глобально стоимость квадратного метра остается на месте. Ценообразование зависит от спроса, на который, в свою очередь, сильно влияет внешняя и внутренняя геополитика. На текущий момент можно говорить о том, что цены за полтора года существенно не изменились. Предпосылок к увеличению цен нет, впрочем, как и к их снижению»,— уверен коммерческий директор ГК «Полис» Дмитрий Макаров.

Директор по продажам строительного холдинга «Сенатор» Олег Добродеев говорит: «С начала 2023 года мы наблюдаем уменьшение числа клиентов, однако средний чек сделки возрастает. Связано это с тем, что увеличился спрос на семейные квартиры, которые покупатели приобретают для собственного проживания, а не для инвестиций. Также мы отмечаем рост количества сделок с использованием программы «Семейная ипотека». В целом рынок стабилизировался, и я полагаю, что в следующем году ситуация не изменится».

Ожидания — реальность: что делать, если застройщик изменил проект ЖК?

Какие корректировки в концепции жилого комплекса допустимы, а какие — нет, должен ли застройщик сообщать дольщикам о внесении изменений и компенсировать их, а также могут ли покупатели добиться достройки обещанных в рекламном буклете объектов инфраструктуры? Об этом и не только Novostroy пообщался с экспертами рынка.

Анна Николаева, генеральный директор компании-проектировщика BIM «БИМПРО»:
«На самом деле это очень живой и болезненный вопрос. Если говорить о частых изменениях в проектах жилых комплексов, то тут стоит обратиться к нормам проектирования. Не должно быть существенных архитектурных отклонений, изменений фасадных решений, нарезки жилых квартир и коммерческих помещений, поскольку все-таки получение разрешения на строительство жилого дома — это серьезный процесс, который не позволяет существенно отклоняться от проекта. Если застройщик значительно меняет планировки, то он должен получить новое разрешение на строительство. Чего не скажешь о решениях, касающихся благоустройства. Застройщик может недостоверно указывать эти решения в рекламных буклетах, поскольку цель этих материалов — убедить в покупке квартиры.»

Валерия Хлопонина, ведущий эксперт по недвижимости агентства недвижимости «Этажи»: «Общее количество и нарезку квартир невозможно изменить, потому что это отражено в проектной декларации и при подписании ДДУ всегда есть поэтажный план. Чаще встречаются изменения в отделке: цвет обоев, плитки, нарезка этой плитки. Это связано с тем, что за время строительства происходит ряд изменений: товары могут уйти с продажи, меняется ситуация в мире. Если цвет плитки отражен в проектной декларации, то, конечно, ее меняют.»

Павел Красавцев, руководитель компании NEXT: «Среди основных изменений, с которыми может столкнуться покупатель, могут быть: смена цветов, материалов фасада, остекление балконов (панорамное или обычное). Такие изменения, как смена формата квартир, отсутствие колясочных (если таковые были заявлены в проектной декларации), как правило, не встречаются.»

А. Николаева («БИМПРО»): «Обязанность уведомлять об изменениях законодательно не закреплена, потому что существенных изменений быть не должно. Покупатель покупает конкретную квартиру с определенным метражом и планировкой. Если говорить об общественных пространствах или благоустройстве — то это вопрос честности застройщика. Покупатель должен получить общие пространства в том виде, в котором они были сданы госкомиссии.»

Юлия Быкова, руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Этажи»: «Законом не запрещено вносить корректировки в проектную документацию по ходу строительства. При этом застройщик должен уведомлять участников долевого строительства о таких изменениях посредством размещения информации об изменениях в единой информационной системе жилищного строительства, которая впоследствии отображается в общем доступе на интернет-сайте «наш.дом.рф». Данные действия осуществляются застройщиком во исполнение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 25.12.2018 № 478-ФЗ.
В дальнейшем новая проектная документация отображается на интернет-сайте застройщика в разделе «Документы».»

А. Николаева («БИМПРО»): «Застройщик не обязан компенсировать дольщикам отличия от рекламного буклета, поскольку это не документ, на основе которого ведется строительство или купля-продажа квартиры. Зачастую в буклетах даже прописано, что внешний вид, строительные материалы или, например, сантехническое оборудование может отличаться от заявленного в буклете. Так что застройщик должен предоставить дольщику не то, что размещено в буклете, а то, что указано в конкретном договоре купли-продажи и иных соглашениях.»

А. Николаева («БИМПРО»): «Если вносятся изменения в квартиру, то нужно регулировать условия договора купли-продажи. Если застройщик вносит законные изменения в дизайн отделки, благоустройства и общие пространства и эти действия допущены госкомиссией, то привлекать его к ответственности или штрафам правовых оснований нет.»

П. Красавцев (NEXT): «Застройщик не несёт ответственности за несущественные изменения, так как часто рендеры рисуются в 3D и они могут отличаться от реальности. Если застройщик внёс значительные изменения и они негативно сказываются на качестве дома, то покупатель может потребовать пересмотреть цену недвижимости, устранить эти недостатки, потребовать компенсацию средств, либо вообще расторгнуть договор.»

А. Николаева («БИМПРО»): «Требовать достроить то, что есть в рекламном буклете нельзя, поскольку он не регулирует отношения между застройщиком и покупателем. Действительно есть градостроительные нормы наличия детских и спортивных площадок, зон отдыха. Но если проект прошел градостроительную экспертизу, значит эти требования были соблюдены.»

П. Красавцев (NEXT): «Если застройщик не построил то, что заявлено в проектной декларации, он не сможет сдать проект. Девелопер обязан полностью подготовить дом и придомовую территорию в соответствии с проектной декларацией.»

В. Хлопонина («Этажи»): «Благоустройство дворов от класса жилья, насколько я знаю, не зависит. Обычно на придомовых территориях должны быть места для отдыха (скамейки, лавочки), детская зона, площадка для пожарной машины.»

Ю. Быкова («Этажи»): «Придомовой территорией является земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (МКД), с элементами озеленения и благоустройства. На придомовой территории могут быть расположены объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.

В случае, когда земельный участок под МКД сформирован (определены его границы, он поставлен на кадастровый учет, имеется вся необходимая техническая документация), придомовая территория и расположенные на ней объекты являются общим имуществом собственников помещений в МКД и содержатся за их счет (ст. 249 ГК РФ; п. 4 ч. 1 ст. 36, ч. 1 ст. 39, ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Данный вопрос регулируется целым рядом нормативно-правовых актов, среди которых: Жилищный кодекс Российской Федерации; Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 27.03.2023) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»; Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (ред. от 29.06.2020) «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (вместе с «Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме»); Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (с изменениями от 22.06.2022) «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 № 5176); «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004» (утверждено Госстроем России).

В зависимости от способа управления МКД Управляющая организация или иная организация, ответственная за благоустройство, осуществляет следующие мероприятия: уборка мусора из урн, их промывка; организация площадки для накопления ТКО; содержание входа в подъезд и крыльца; уборка листьев, песка, разбросанного по территории двора мусора; выкос газона и обстригание крон деревьев, кустарников; контроль за чистотой и функционированием ливневых канализаций; чистка металлических решеток и приямков; полив асфальтового покрытия: уборка слоя снега выше 5 см с крышек люков колодцев и пожарных гидрантов; уборка слоя снега и льда более 5 см с пешеходных и проезжих частей; вывоз с помощью специальной техники глубокого снега с придомовой территории; борьба с гололедицей и прочее.

Что касается нежилых помещений (апартаментов), то с учетом отсутствия в действующем законодательстве инструментов правового регулирования таких объектов недвижимости, а также того обстоятельства, что земля под комплексом апартаментов не принадлежит застройщику, и при покупке апартаментов покупатель не становится собственником данной земли, ответственность за содержание общего имущества (к которому относится и прилегающая к комплексу апартаментов территория) в зависимости от выбранного застройщиком варианта, может быть возложена на управляющую организацию или собственников апартаментов.»

Нарастание цифры

«На данном этапе цифровизации девелопмента в разрезе внедрения обязательного BIM-проектирования идет неэффективно. проникновение BIM/ТИМ в регионах еще крайне низко — это новая, сложная технология, которая требует и специалистов, и затрат. Если в Москве и Петербурге есть компании, у которых есть собственные отделы BIM-проектирования или они уже опробовали эту технологию, то в регионах многие компании оказались не готовы к требованиям и указам, которые на них буквально свалились»,— отмечает госпожа Николаева.

«Застройщики не могут или не умеют пользоваться всеми преимуществами BIM-проектирования, заказывают дорогую модель, но не могут ею пользоваться или даже загрузить ее»,— рассказывает она о проблемах.

«У нашей компании накопилась статистика работы с государственными и частными объектами, которая позволяет оценить эффективность и стоимость внедрения BIM. Цена щадящего внедрения BIM застройщику, то есть оцифровки существующего 2D-проекта в информационную BIM-модель, минимальна: от 100 рублей за квадратный метр площади объекта. Эти средства застройщик вернет с прибылью уже через два-три месяца после начала моделирования»,— уверена эксперт.

«Стоимость внедрения данных средств довольно индивидуальна и зависит от многих факторов. В среднем не превышает 500–1000 рублей за «квадрат». Можно с уверенностью говорить о выгоде после внедрения. Выгода состоит из раннего обнаружения и устранения ошибок до выхода на стройплощадку (цена и время устранения даже незначительной ошибки непосредственно на стройке значительно возрастает), экономии времени на принятии решений и контроле, отсутствии простоя техники и персонала, отсутствии существенных проволочек при наличии проектного финансирования — объект не простаивает зря, пока платится кредит»,— перечисляет госпожа Николаева.

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС, говорит: «По опыту уже выполненных отечественных и зарубежных проектов BIM-технологии позволяют на 30% сократить сроки проектирования, сформировать единую базу хранения и оперативного обмена актуальной информацией, а также сэкономить до 20% себестоимости инвестиционно-строительного проекта за счет сокращения ошибок и последующего их устранения. Сегодня очевидно, что 3D-моделирование дает возможность грамотно составлять тендерную и проектно-сметную документацию, синхронизировать процессы снабжения. Кроме этого, такой подход позволяет решать и маркетинговые задачи: наглядно демонстрировать потенциальным покупателям квартиры и здание в целом».

«Цифровизация процесса покупки привлекает новую аудиторию — зумеров, миллениалов, удаленщиков, создает дополнительный канал продажи, позволяя оформлять сделки, не выходя из дома. Оцифровав маркетинг, можно отслеживать клиента и его поведение на первичном этапе воронки продаж, более качественно доводить его до процесса покупки. Цифровизация строительства — это и оптимизация затрат, и отсутствие бумажной волокиты, и упрощение работы с проектной документацией, а также возможность участия в государственных тендерах, которые сейчас все чаще требуют работы на цифровых моделях. Кроме того, девелоперы, не использующие цифровые технологии, не могут получать точные данные о ходе строительства в режиме онлайн, чаще затягивают с принятием важных решений, из-за чего теряют лишние деньги»,— говорит Роман Блонов, руководитель PropTech Solutions.

«Применение «цифры» в период эксплуатации зданий значительно сокращает затраты управляющей компании. Например, наша платформа Kaizen экономит в среднем 15–20% бюджета на эксплуатацию»,— говорит господин Блонов.

«На этапе проектирования BIM застройщик тратит больше средств, но окупает их в период строительства и эксплуатации за счет сокращения сроков и оптимизации процессов. Кроме того, для глубинной цифровизации важно, чтобы не только застройщики перешли на цифровые модели, но и их подрядчики»,— указывает эксперт.

По словам Виталия Бахарева, директора ГК «Альфа Фаберже», хай-тек при создании элитного дома начинается со стартом проекта. «Сейчас цифровизация охватывает абсолютно все стадии — начиная от подготовки проекта, в частности, лазерного сканирования исторических зданий и создания 3D-модели с точностью до миллиметра и заканчивая системами «умного» дома на стадии эксплуатации»,— говорит он. «При этом начинку «умного» дома мы закладываем так, чтобы человек мог далее наполнить его на свое усмотрение. То есть мы даем минимальный набор базовых опций, но предела расширению нет. Мы хотим включить в спектр услуг управляющей компании функцию цифрового сопровождения, чтобы владелец мог обратиться в консьерж-сервис и дополнить необходимый функционал»,— рассказывает глава «Альфа Фаберже».

«Умные технологии необходимо внедрять в сегменте жилой недвижимости, чтобы привести строительную отрасль к современным нормам. И от того, как они будут развиваться, будет зависеть, насколько «умным» будет сам город. Инициатива развития должна исходить не только от застройщиков и покупателей недвижимости, но и от властей. Мы видим, как спрос на «умные» сервисы в жилой недвижимости растет. Люди хотят пользоваться ими для управления домом, однако уровень цифровых компетенций у населения пока невысокий. Другая трудность — это готовность брать на себя эксплуатационные издержки. С массовым развитием цифровых систем и при поддержке государства расходы на эксплуатацию удастся стандартизировать и сделать понятными для конечных потребителей»,— полагает госпожа Коротаевская.

Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development, добавляет: «Сегодня практически каждый новый проект премиум-класса имеет «умный» функционал с возможностью подключения специальных планшетов в квартирах, объединяющих цифровые сервисы. Очень важно, что мы говорим не об «умной» квартире, а именно о многоквартирном доме как единой экосистеме, в которой с помощью цифровых устройств можно мониторить состояние инженерных сетей, подключаться к системам видеонаблюдения, контролировать микроклимат, управлять доступами и множество других функций». Господин Кравцов полагает, что внедрение подобных сервисов прибавляет к себестоимости строительства 10–12 тыс. рублей на квадратный метр. «Никаких проблем с качественным оборудованием на сегодняшний день нет благодаря развитым азиатским рынкам электроники. Можно сказать, что санкции не затронули этот сегмент»,— заключает он.

ООО «БИМПРО», говорит, что одно из ключевых направлений цифровизации девелопмента — внедрение BIM-технологий

Правительство предоставит 38 регионам субсидии на строительство модульных отелей. Субсидии будут предоставлены на условиях софинансирования. Редакция Decornews вместе с Анной Николаевой, генеральным директором компании-проектировщика BIMPRO, решили разобраться в этом вопросе.

Куда будет расти Петербург?

Куда в дальнейшем будет расширяться город? За счет чего? Какие локации самые перспективные для строительства жилья на ближайшие 5-15 лет? Novostroy спросил экспертов рынка.

Российские банки начнут стимулировать внедрение BIM у застройщиков

В 2022 году внедрение BIM-проектирования стало в России обязательным для застройщиков, использующих государственные средства. Требование действует даже при частичном финансировании. Второй этап внедрения BIM/ТИМ ожидается с 1 июля 2024 года — BIM проектирование должны будут внедрять все застройщики, работающие по 214-ФЗ, то есть те, кто строит на деньги дольщиков. Третьим этапом будет внедрение BIM для застройщиков малоэтажных проектов. В компании BIMPRO отмечают, что для стимулирования процесса российские банки уже начали давать скидку на проектное финансирование тем, кто предоставит BIM-проект.

«После нескольких консультаций с “Нотим” у “Сбера” первого появились намеки на скидки при выдаче проектного финансирования — до 2%, если проект будет представлен на основе BIM-модели. Банку проще принять решение о финансировании, когда он видит прозрачный проект. Но очевидно, что в банке должны быть квалифицированные специалисты либо нанята внешняя экспертиза проектов», — говорит генеральный директор ООО “БИМПРО” — проектировщика и эксперта по применению BIM/ТИМ при проектировании и строительстве многоквартирного жилья, кандидат архитектуры, заместитель председателя комитета НОТИМ по цифровизации градостроительной деятельности, проектированию и пространственному развитию, Анна Николаева.

Но вернемся к стимулам. «Сейчас ипотека активно субсидировалась государством, началось с 15% и дошло до 5,5%, если не брать семейную ипотеку. Так что надеемся, что и в сфере цифровизации застройщики получат поддержку: либо возмещение цифровизации компаниям, либо банкам. Либо в конкурентной среде банки будут предлагать более интересные условия тем, кто уже перешел на BIM», — говорит Анна Николаева.

«Сложно прогнозировать, насколько массовой будет эта скидка у банков. «В 2023 году работа будет только завершена, и мы ожидаем с десяток пилотных кредитов с такой системой скидок», — считает Анна Николаева. — В 2024 году можно будет увидеть более устойчивую и понятную программу».

Как поддержка IT отразится на промышленности?

В последние годы промышленность страны усиленно пыталась погрузиться в цифровизацию, но внезапно количество доступных для неё решений в России сильно сократилось. Пострадали не только отрасли машиностроения и металлообработки, но и смежная и крайне необходимая для цифровизации область ИТ. Теперь, чтобы автоматизировать процессы на заводах, нужно сначала сделать большой рывок в разработках отечественных решений. Государство и фонды поддержки ввели льготные условия для ИТ-компаний, но какие преимущества от этого могут получить промышленники?

«Появление новых продуктов — это в первую очередь запрос рынка, но если этот запрос есть, то обнуление налогов позволяет для ИТ-компаниям себя чувствовать более уверенно», — поделился мнением г-н Макеев.

«На данный момент предприятие может вернуть 50% от стоимости российского программного обеспечения — это стимул переходить на российские предложения. Также можно воспользоваться льготным кредитованием на цифровую трансформацию (постановление Правительства РФ № 1598). Размер кредита для реализации проекта минимально составляет 5 млн, максимально 5 млрд, размер льготной ставки по кредиту устанавливается от 1 до 5 %», — добавила г-жа Николаева.

Кто участвует в помощи?

Получила ли промышленность новые разработки?

Санкции тормозят прогресс

Ограничения, как стимул

«Повестка импортозамещения не повлияла на внедрение цифровых технологий. Так как, например, горнодобывающие компании в большинстве — частные, а это значит, что выбор тех или иных технологий происходит, исходя из принципа «лучшее за оптимальный бюджет»», — считает г-н Макеев.

«Поддержку стало получить намного легче, сейчас это особенно отражается на ИТ-отрасли, однако понемногу вектор смещается также и на поддержку потребителей ИТ-продуктов: жилья, социальных объектов в первую очередь, во вторую — производства», — поделилась мнением г-жа Николаева.

Без ИТ никуда

Центробежная сила мегаполиса

«Сейчас деловая активность более или менее равномерно распределена по историческому центру. Но при этом есть и деловые сити: в Лахте, в Пулково. Не уверен, что дополнительные локации с концентрацией офисных зданий нужны. Другое дело, что нужно более равномерное распределение деловой активности по окраинам города, где ее не хватает, где нет бизнес-центров высоких классов. Нужны технопарки, производственно-складские и офисные зоны. Их надо формировать именно на окраинах Петербурга, где нет проблем с транспортом, где более доступное жилье»,— уверена Наталия Коротаевская, директор по маркетингу и аналитике группы «Аквилон».

«Интересен и перспективен опыт Москвы, где девелоперов стимулируют создавать в своих жилых проектах центры деловой активности с офисами, небольшими производствами. Это позволяет уменьшить миграцию между районами города и улучшить транспортную доступность»,— замечает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС.

«Бизнес-центры, любые рабочие места стараются сейчас размещать в центральных районах. Даже с точки зрения транспортной доступности мы видим, какие проблемы создают маятниковые миграции, когда все массово едут в центр с утра и возвращаются в спальные районы с работы вечером. Это создает транспортные проблемы, которые прогрессируют с каждым годом,— говорит госпожа Николаева.— Поэтому, конечно же, на мой взгляд, полицентризм — это в данном случае самый эффективный путь развития городов, который позволяет создавать уникальные точки притяжения для граждан».

«Естественно, любые градостроительные решения требуют анализа и обсуждения. Безусловно, такие вопросы всегда должны быть концептуальным градостроительным решением, поскольку стихийное появление таких районов не скажется благотворно на развитии города. Необходимо учитывать влияние инфраструктуры того или иного центра на окружающую застройку, оценить его потенциальную пользу»,— рассуждает госпожа Николаева.

«Но я пока не вижу острой необходимости в его создании. Во-первых, примеры «Лахта-центра» и «Невской ратуши» показывают, что формирование делового климата в таких анклавах занимает годы, а не месяцы (как должно быть в случае острой востребованности). Во-вторых, на мой взгляд, специфика Петербурга именно в его полицентричности, разных точках притяжения. К примеру, квартал вокруг здания банка «Санкт-Петербург» на Малоохтинской набережной, уже упомянутая «Невская ратуша», Почтовый квартал в центре города. В Петербурге можно и в дальнейшем создавать подобные деловые анклавы, не зацикливаясь на каком-то едином центре»,— полагает эксперт.

Урбанист Мария Элькина рассуждает: «Если бы Петербургу был нужен деловой район, то он бы уже вовсю строился. И лондонский Сити, и московский возникли до известной степени спонтанно. При этом могут появляться новые точки развития, но тут нужна грамотная политика со стороны города. Можно представить несколько сценариев. Один из них — появление сравнительно небольших районных центров, скажем, у транспортных пересадочных узлов. Другой — удачное развитие стратегически важных земель. При хорошем планировании Обводный канал мог бы составить конкуренцию старому центру за счет развития промышленных территорий. То же относится и к берегам Невы и залива». Она уверена, что создать новый центр города можно. «Из северных городов стоит назвать Осло: там на берегу за последние 40 лет построили новый центр города, а то и целых два. Интересен случай Большого Парижа, там очень много усилий приложили именно к децентрализации. Его опыт нужно изучать, потому что структурно ситуация в Петербурге отдаленно похожа»,— говорит госпожа Элькина.

«Сколько именно будет таких точек развития, точно сказать сложно, но практика показывает, что зона притяжения часто возникает, ориентируясь на экономическую активность бизнеса. Мы как раз не только наблюдаем, но и участвуем в таком процессе в одной из зон «серого пояса» города — в Адмиралтейском районе на Обводном канале, где строим наш многофункциональный комплекс — апарт-отель Well. Рядом расположенный квартал за Варшавским вокзалом попал под реновацию, которую осуществляли крупные застройщики. Сегодня эта территория просто преобразилась»,— делится эксперт.

«Я уже не раз говорил, что для превращения заброшенных производств в комфортную среду нужна целенаправленная градостроительная политика в части решения вопросов, связанных с высвобождением территории от недействующих промпредприятий, смены зонирования. Потенциал «серой» зоны очень большой»,— настаивает эксперт.

«Для того чтобы развивать дополнительные субцентры, необходимо будет вносить существенные изменения в планы по развитию дорожно-транспортной инфраструктуры»,— полагает он.

«Тем не менее сейчас в городе есть две локации, которые могут стать привлекательными субцентрами, внутри которых необходимо развивать всю линейку инфраструктуры. Первая — это Лахта, которая, очевидно, тяготеет к деловой направленности. Вторая — это намывные территории, которые еще не поздно сделать фасадом города с воды. На намывных территориях существует возможность создания качественной концепции, которая должна включать в себя максимально возможные типы недвижимости, которые способны дополнять друг друга, создавая качественную городскую среду»,— говорит господин Трушин.

«Честно говоря, не уверен, что хоть какая-то точка притяжения появится у нас в ближайшее время. Конечно, про Санкт-Петербург Сити уже объявлено, но сколько времени пройдет, чтобы это место стало таким,— большой вопрос. С учетом того, что к «Лахта-центру» подъездные пути строили примерно четыре года, при таких темпах развития инфраструктуры мы долго не дождемся новых точек притяжения»,— рассуждает эксперт.

«Но если смотреть реалистично, то относительно Горской у меня большие сомнения. В первую очередь важно строить транспортную инфраструктуру: дороги, развязки, мосты, метро. А на сегодняшний день даже до Лахты добраться проблематично»,— говорит он.

«Наиболее перспективная территория для формирования петербургского сити, по мнению наших экспертов,— это район Морского порта Санкт-Петербурга, в первую очередь — северная часть Гутуевского острова. В изменившихся геополитических условиях роль Санкт-Петербурга как транспортного хаба в Европу практически сошла на нет, о чем свидетельствует резкое снижение в 2022 году грузооборота портовых контейнерных терминалов. Принимая во внимание недозагруженность портов Бронка, Усть-Луга и Приморск, это дает прекрасную возможность актуализировать тему редевелопмента Морского порта Санкт-Петербурга с потенциалом градостроительного развития не менее 5 млн кв. м общественно-деловой и жилой застройки»,— высказывает неожиданные идеи господин Александров.

«Есть опыт Парижа, который сделал ставку на привлечение деловой активности на окраины и в новые районы. По замыслу они должны были стать новыми центрами занятости, а не просто «спальниками». И есть пример Лондона, который «перезапускал» старые районы за счет реновации промышленных зданий и развития промзон. В обоих подходах есть свои плюсы и минусы, но задача децентрализации в целом постепенно решается. В Петербурге же концепция развития окраинных районов и пригородов еще в 2013 году обсуждалась на уровне экспертов и городских структур. Сегодня город и так полицентричен (нет условного сити как единственного делового центра), но нужно работать над инфраструктурой районов и реновации части из них. Необходимость единого бизнес-квартала для Петербурга неочевидна. Более выигрышной стратегией выглядит формирование на окраинах собственных центров культуры и отдыха, которые дали бы толчок для местного малого бизнеса»,— говорит она.

«Сейчас Петроградская сторона не менее престижна, чем окрестности Невского проспекта, также после строительства ЗСД большой потенциал развития получил Васильевский остров. Кроме того, офисный кластер сложился вокруг зоны аэропорта Пулково, вдоль Пулковского шоссе и Московского проспекта. Это направление также будет развиваться, в том числе за счет активности нового «Экспофорума». Обладает перспективами Выборгская сторона: вдоль набережных расположен значительный «серый» пояс, который уже частично используется под офисы разного класса, реновация промышленных предприятий приведет к развитию этого района. Поэтому полицентризм уже характерен для города, в дальнейшем может произойти кластеризация, когда в определенной локации будут собираться офисы компаний из близких сегментов бизнеса»,— делится господин Моторин.

«Это общемировой тренд развития мегаполисов, которым тесно в собственных границах. Процессы деурбанизации шли весь XX век. Яркие примеры создания сети спутников мы видим в Пекине и Гонконге, где в рамках мегаполисов созданы независимые центры деловой и развлекательной активности. Это понятная экстенсивная стратегия при дефиците земельного ресурса в историческом центре и его ближайшем окружении. Основной движущей силой чаще всего является релокация крупных промышленных предприятий на периферию. Вслед за этим экономическим драйвером, как правило, уходит большая часть обслуживающих предприятий смежных отраслей, а на новом месте происходит подъем рынка жилой и коммерческой недвижимости»,— говорит господин Хромов.

«Сколько их будет рядом с городом — не столь существенно, важно на примере двух-трех экономически и инфраструктурно автономных территорий понять, что эта модель работает и она эффективна»,— указывает господин Хромов.

Жилье с сырым правовым статусом

Несмотря на обилие рек в Петербурге, акватория города, в отличие от, например, Парижа не используется для размещения на дебаркадерах жилых объектов. Корреспондент Guide Денис Кожин разбирался в причинах непопулярности жилья на воде.

«Жилье на дебаркадерах в Петербурге мы пока не встречали. Правовой статус таких объектов непонятен. Они не могут быть отнесены полноценно к Градостроительному кодексу, то есть к объектам капитального строительства. По сути, непонятно, является ли такое жилье является мобильным или немобильным — все зависит от конфигурации». Но, замечает она, в Петербурге есть примеры коммерческих объектов, которые таким образом построены. «Есть, например, многофункциональные пространства, которые могут сдаваться в летнее время для целей временного посуточного проживания или аренды под коммерцию (сдают под проведение мероприятий). Но продать или купить такой объект как квартиру и зарегистрироваться в ней нельзя. Естественно, процесс узаконивания этих объектов будет довольно долгосрочным»,— рассуждает госпожа Николаева.

«Для Петербурга как морского и речного города развитие такого вида жилья — логичный шаг. Но мешают две вещи: климат и неурегулированность законодательства. Наши проекты располагаются у воды, поэтому мы обязательно рассмотрим возможность использования дебаркадеров для расширения досуговых возможностей резидентов наших проектов. Там могут расположиться спортивный зал, видовое кафе или книжный магазин. А возможно, и небольшой отель. Например, в пространство которое мы планируем создать на набережной реки Карповки у «Мельцер холла», такой объект прекрасно вписался бы и оживил бы окружающую территорию»,— рассказывает Елена Ширшова, директор по маркетингу ГК «Альфа Фаберже».

«Это и романтично, и красиво, и мобильно, и там это достаточно дешево. В российских городах, полагаю, так не получится. Я думаю, что здесь жилье на воде, если оно будет основательно построено, будет существенно дороже, чем наземное, или как минимум сравнимо по стоимости с дорогими квартирами в центре. Тем не менее в крупных городах, в Москве и Петербурге, в ближайшее время видится высокий потенциал таких объектов. Более того, люди крайне заинтересованы в них»,— считает госпожа Николаева.

«В Европе такой тип строений изначально был включен в парадигму развития городского пространства. Способствовали этому и более мягкий европейский климат, и значительная плотность населения и застройки в городах. На воду люди ушли во многом из-за нехватки места на земле. Сейчас же это дань традиции и во многом средство экономии. К примеру, во Франции плавучее жилье налогом на недвижимость не облагается»,— объясняет Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС.

«Такое жилье в России есть, его организуют частники, энтузиасты, никакого комплексного предложения не существует. Стоимость зависит от размера дебаркадера, плюс расходы, сопровождающие эксплуатацию. По сути, это загородный дом, только на воде и в городской черте. Соответственно, помимо прочего, здесь есть сложности с подключением ресурсоснабжающих организаций».

Анна Николаева, эксперт по BIM-проектированию, генеральный директор компании BIMPRO высказала мнение о новом небоскрёбе «Газпром» в Петербурге

Обсуждается возведение еще двух небоскребов «Газпром» в Санкт-Петербурге.

Генеральный директор компании BIMPRO , эксперт по внедрению BIM Анна Николаева высказала мнение о том, уменьшится ли количество проектов застройщиков в 2023 году.

Анна Николаева, генеральный директор BIMPRO: Уменьшится ли количество новых проектов застройщиков в 2023 году?

Анна Николаева, генеральный директор BIMPRO прокомментировала планы Минстроя РФ о возведении жилья

Генеральный директор BIMPRO Анна Николаева, высказала экспертное мнение о том, реальны ли планы Минстроя РФ по строительству жилой недвижимости

Команда BIMPRO получила благодарственное письмо от Минстроя РФ

Команда BIMPRO получила благодарственное письмо от Минстроя РФ

3 марта 2023 в Минстрое России прошла первая отраслевая стратегическая сессия «Переход на ТИМ для застройщиков». В рамках сессии генеральный директор компании BIMPRO Анна Николаева получила министра строительства РФ благодарственное письмо. Письмо вручал заместитель министра по цифровизацми отрасли Константин Михайлик.

«Мы рады, что с начала этапа цифровизации отрасли и перехода на ТИМ стали пионерами этого процесса. У нас не только уникальный опыт работы в регионах на государственных объектах, мы анализируем данные и бережно сохраняем результаты своей работы, чтобы коллеги по отрасли, Минстрой, застройщики и все заинтересованные стороны могли пользоваться этой аналитикой», — отметила генеральный директор ООО «БИМПРО» Анна Николаева.

«Команда компании BIMPRO разложила по полочкам всю физику и экономику процесса внедрения ТИМ в регионах», — вручая благодарность, отметил заместитель министра строительства РФ Константин Михайлик.

Директор BIMPRO Анна Николаева примет участие в первой стратегической сессии Минстроя 3 марта 2023

Директор BIMPRO Анна Николаева примет участие в первой стратегической сессии Минстроя “Переход на технологии информационного моделирования для застройщиков” 3 марта 2023. Известно, что в рамках мероприятия команда BIMPRO будет награждена благодарственным письмом Минстроя РФ за созидательную и конструктивную работу в рамках цифровизации строительной отрасли РФ.

Анна Николаева, эксперт по внедрению BIM дала комментарий изданию «Коммерсантъ» о необходимой инфраструктуре коттеджных посёлков.

Общепоселковые ценности

Инфраструктура

«Минимальный набор предполагает детскую или спортивную площадку, хотя даже эти элементы инфраструктуры могут отсутствовать в наиболее доступных по цене поселках. Известны случаи изменения концепций поселков и отказа от реализации планов по выделению земли под детские площадки ради удешевления стоимости проекта, поскольку все затраты на возведение инфраструктуры и организации мест общего пользования закладываются в стоимости лота конечного покупателя, а также влияют на стоимость обслуживания»,— говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость».

«В первую очередь в коттеджных поселках необходимы электричество, водоснабжение, газификация, канализация, дороги, служба охраны с контрольно-пропускными пунктами, далее — собственные и гостевые парковки, места для эксплуатационных служб, детские и спортивные площадки, площади для торговых точек, предприятий сферы услуг, общественного питания. Чем более высокого класса поселок, тем более разнообразна инфраструктура. Нет единого обязательного набора, инфраструктура варьируется от проекта к проекту. Основной акцент — на хорошей охране, качественных дорогах, слаженной работе коммунальных служб, это база. Остальное — индивидуально и опционально».

«Места общего пользования и какие-то элементы благоустройства — это все в целом относится к категории благоустройства. Конечно, они должны присутствовать хотя бы на 10–20% от территории поселка»,— считает эксперт.

Обязательный набор

«Места общего пользования и другая инфраструктура — крайне важная составляющая в коттеджных поселков. Стоимость создания общественных пространств в поселках может доходить до 20% от стоимости проекта. Но все зависит от локации, рецепта единого нет и стоимости тоже. Но чем богаче инфраструктура, тем требовательнее и платежеспособнее приходит клиент»,— уверен Игорь Карцев, генеральный директор компании «Максимум Лайф Девелопмент».

«То есть все то, что позволяет не покидать пределов объекта по бытовым вопросам»,— говорит он.

«Если рядом с поселком на 50–60 домов есть детский сад, то нет никакого смысла строить новый. А если объект расположен, скажем, в оживленном Сестрорецке, в 30 минутах пути от Петербурга, то существующая инфраструктура вполне закрывает потребности жителей и не каждый бизнес решится открывать новый ресторан или детский развивающий центр. При этом минимальный набор инфраструктуры должен присутствовать в любом коттеджном поселке независимо от его расположения и количества домовладений. Это мини-маркет, кафе или пекарня, площадки для воркаута и игр детей»,— рассуждает господин Кравцов.

Что-то придумать

«В коттеджном поселке бизнес-класса «Медное озеро — 2» у Меднозаводского разлива 115 домовладений размещаются на территории 46,4 га. И под общественные зоны здесь отведено 10,7 га». Если поселок находится в Репино, собственная инфраструктура застройщику не нужна. «А если в 20 км от Выборга — придется что-то придумывать»,— добавляет он.

«Классический вариант управления в коттеджных и иных видах поселков предполагает оформление мест общего пользования (таких как дороги, помещения для охраны, инфраструктурные объекты в виде внутрипоселковых линий электропередач, газопровода, водопровода) в собственность ДПН или СНТ. Однако это встречается достаточно редко. Застройщики, как правило, оставляют места общего пользования и инфраструктуру в своей собственности. Это им дает возможность устанавливать тарифы и взимать плату за пользование данными объектами. При этом покупатели коттеджных домов лишаются возможности сменить управляющую компанию. Данное злоупотребление зачастую ведет к внутренним конфликтам и судебным разбирательствам»,— делится эксперт.

«Минимально необходимыми можно назвать организованные места отдыха, в первую очередь для детей, спортивные площадки — сейчас это очень актуально. Даже в жилых домах делаются воркаут-зоны, где взрослые люди могут отдохнуть. Либо небольшой стадион, где подростки могли бы заниматься спортом — это что касается благоустройства»,— перечисляет госпожа Николаева.

Анна Николаева вошла в состав профильного Комитета НОТИМ по цифровизации градостроительной деятельности, проектированию и пространственному развит

На итоговом в 2022 году заседании правления ассоциации НОТИМ проектная компания БИМПРО в лице генерального директора, Анны Николаевой была принята в состав комитета по цифровизации градостроительной деятельности, проектированию и пространственному развитию.

БИМПРО предлагает ввести собственный классификатор детализации моделей ОКС для России

Предложение было высказано на Всероссийской отраслевой конференции «Строительный навигатор: Курс на цифровизацию. Мурманск».

НОТИМ вручил благодарственное письмо Анне Николаевой, генеральному директору проектной компании БИМПРО

Анна Николаева, эксперт в области ТИМ, получила благодарность от Михаила Викторова, Президента Ассоциации НОТИМ

«Мы высоко ценим Ваши труды, профессиональный и компетентный подход к работе. Желаем Вам дальнейшего процветания и успеха, и верим в долгое взаимовыгодное партнёрство!», — подытожил Михаил Юрьевич.

БИМПРО на первом Цифровом Урбан-Туре России

22—23 сентября в Москве прошёл первый Цифровой Урбан-Тур с одной из главных конференцией текущего года для застройщиков по направлению цифровизации.

Анна Николаева об эффективности внедрения BIM на международном конгрессе «Транспорт и строительство»

На первом международном конгрессе в Уфе, проходившем с 18 по 22 сентября 2022 года, Анна Николаева, эксперт в области ТИМ и генеральный директор БИМПРО, рассказала об эффективных практиках внедрения BIM и взаимодействии с застройщиками.

Анна Николаева выступила с докладом на форуме СнабТех’24

СнабТех’24 — ключевой отраслевой форум для обмена опытом и знаниями между компаниями, работающими в сфере строительства и реализации крупных проектов.

Форум предоставляет возможность обсудить актуальные проблемы отрасли, узнать о новых технологиях и материалах, а также найти потенциальных партнеров и клиентов.

"Внедрение BIM/ТИМ-технологий в регионах сталкивается с определенными трудностями. Сложность интеграции, требующая как значительных финансовых инвестиций, так и наличия квалифицированных специалистов, замедляет распространение этих передовых методов вдали от крупных центров. В то время как компании Москвы и Санкт-Петербурга уже успели накопить опыт работы с BIM или даже создать собственные специализированные подразделения, региональные предприятия часто оказываются в ситуации, когда новые требования застают их неподготовленными. Однако, это также открывает большие возможности для тех, кто готов принять вызов и освоить новые технологии."

Компания BIMPRO отмечена благодарностью Министерства строительства РФ за вклад в цифровизацию отрасли

Компания BIMPRO получила благодарственное письмо от Министерства строительства Российской Федерации за активное содействие в цифровом развитии строительной отрасли и городского хозяйства страны. Министр строительства РФ, лично выразил признательность коллективу BIMPRO за их вклад в продвижение передовых технологий и цифровых решений в строительстве.

“Мы гордимся тем, что наша работа вновь получила столь высокую оценку на государственном уровне,” – заявила Анна Николаева - Генеральный директор BIMPRO. “Это признание является подтверждением нашей миссии – делать строительную отрасль более современной, технологичной и эффективной. Мы продолжим работать над развитием BIM-технологий и внедрением их в практику, чтобы способствовать цифровой трансформации строительного комплекса России.”

Дмитрий Смородин получил награду от МИНСТРОЙ РФ за вклад в развитие цифровизации

Получено согласование АГО для производственного комплекса с АБК

Благодарственное письмо от ООО "ФСК"

"Особо отмечаем:

• Учет специфики форматов "апартаменты с гостиничным сервисом"
• Детальную проработку экономической модели проекта
• Умение сочетать коммерческую эффективность с требования к качеству среды"

Получено РНС для ЖК «Акватория» в г. Тюмень: ГП-8

Получено РНС для производственного объекта с АБК, г. СПб

Получено согласование АГО для ЖК Акватория ГП-7, г. Тюмень

Получено положительное заключение по ЖК Акватория ГП-8

Получено положительное заключение ГЭ по Культурно-досуговому центру

Получено положительное заключение экспертизы по жилому дому

Коммерсант о нас: "Генплан и ключевая ставка"

— Главным событием года считаем бурное обсуждение и обязательное внедрение BIM с 1 июля 2024 года для застройщиков жилья. Это обязательство поможет вывести строительство жилья и прозрачность этой сферы на качественно новый уровень. По нашим данным, несмотря на то, что ТИМ будет в следующем году обязательным, 53% застройщиков пока вообще не знакомы с ТИМ-проектированием и в массе у региональных застройщиков будут проблемы с качеством ТИМ-моделей.

09-10/10/25 Заседание рабочих групп ТК505

14.10.25 Заседание комиссии по цифровизации строительной отрасли и ЖКХ

- "Практики разработки цифровых моделей оборудования нам в меньшей степени интересны, т.к. представляют довольно большой бэкграунд у различных компаний и не новы для нас.

Хочется отметить эффективные практики обследования с созданием цифровых моделей. Представители ПО рассказывают, что им удается выполнить обследование за 60 тыс руб, что меньше общепринятых расценок. Мы обязательно познакомимся с данным ПО и оценим его достоинства и недостатки, а также исследуем вопросы:

🔹Интеграции данного ПО с ГИСОГД регионов - т.к. представляет собой карту объектов с их состоянием

🔹Скорость обследования (по сравнению с классической технологией и методами)

🔹% моделирования вручную - в каком объеме требуется подготовка для ПО данных материалов

🔹насколько готова нормативная база к работе с параметрами износа

Также на комиссии было представлено ПО по обслуживания МКЖ - с использованием ИИ. Этот продукт вызвал исключительно положительную реакцию, очень приятно, что коллеги подготовили реальные цифры эффективности с применением ИИ для колл-центров. Повышение обратной связи до 100% - это отличный результат. Надеемся, будет продолжена работа над качеством этой связи и качеством решений возникающих вопросов."

Победа в Лидерах проектирования-2025