Общепоселковые ценности
«Минимальный набор предполагает детскую или спортивную площадку, хотя даже эти элементы инфраструктуры могут отсутствовать в наиболее доступных по цене поселках. Известны случаи изменения концепций поселков и отказа от реализации планов по выделению земли под детские площадки ради удешевления стоимости проекта, поскольку все затраты на возведение инфраструктуры и организации мест общего пользования закладываются в стоимости лота конечного покупателя, а также влияют на стоимость обслуживания»,— говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость».
«В первую очередь в коттеджных поселках необходимы электричество, водоснабжение, газификация, канализация, дороги, служба охраны с контрольно-пропускными пунктами, далее — собственные и гостевые парковки, места для эксплуатационных служб, детские и спортивные площадки, площади для торговых точек, предприятий сферы услуг, общественного питания. Чем более высокого класса поселок, тем более разнообразна инфраструктура. Нет единого обязательного набора, инфраструктура варьируется от проекта к проекту. Основной акцент — на хорошей охране, качественных дорогах, слаженной работе коммунальных служб, это база. Остальное — индивидуально и опционально».
«Места общего пользования и какие-то элементы благоустройства — это все в целом относится к категории благоустройства. Конечно, они должны присутствовать хотя бы на 10–20% от территории поселка»,— считает эксперт.
«Места общего пользования и другая инфраструктура — крайне важная составляющая в коттеджных поселков. Стоимость создания общественных пространств в поселках может доходить до 20% от стоимости проекта. Но все зависит от локации, рецепта единого нет и стоимости тоже. Но чем богаче инфраструктура, тем требовательнее и платежеспособнее приходит клиент»,— уверен Игорь Карцев, генеральный директор компании «Максимум Лайф Девелопмент».
«То есть все то, что позволяет не покидать пределов объекта по бытовым вопросам»,— говорит он.
«Если рядом с поселком на 50–60 домов есть детский сад, то нет никакого смысла строить новый. А если объект расположен, скажем, в оживленном Сестрорецке, в 30 минутах пути от Петербурга, то существующая инфраструктура вполне закрывает потребности жителей и не каждый бизнес решится открывать новый ресторан или детский развивающий центр. При этом минимальный набор инфраструктуры должен присутствовать в любом коттеджном поселке независимо от его расположения и количества домовладений. Это мини-маркет, кафе или пекарня, площадки для воркаута и игр детей»,— рассуждает господин Кравцов.
«В коттеджном поселке бизнес-класса «Медное озеро — 2» у Меднозаводского разлива 115 домовладений размещаются на территории 46,4 га. И под общественные зоны здесь отведено 10,7 га». Если поселок находится в Репино, собственная инфраструктура застройщику не нужна. «А если в 20 км от Выборга — придется что-то придумывать»,— добавляет он.
«Классический вариант управления в коттеджных и иных видах поселков предполагает оформление мест общего пользования (таких как дороги, помещения для охраны, инфраструктурные объекты в виде внутрипоселковых линий электропередач, газопровода, водопровода) в собственность ДПН или СНТ. Однако это встречается достаточно редко. Застройщики, как правило, оставляют места общего пользования и инфраструктуру в своей собственности. Это им дает возможность устанавливать тарифы и взимать плату за пользование данными объектами. При этом покупатели коттеджных домов лишаются возможности сменить управляющую компанию. Данное злоупотребление зачастую ведет к внутренним конфликтам и судебным разбирательствам»,— делится эксперт.
«Минимально необходимыми можно назвать организованные места отдыха, в первую очередь для детей, спортивные площадки — сейчас это очень актуально. Даже в жилых домах делаются воркаут-зоны, где взрослые люди могут отдохнуть. Либо небольшой стадион, где подростки могли бы заниматься спортом — это что касается благоустройства»,— перечисляет госпожа Николаева.