«Сейчас деловая активность более или менее равномерно распределена по историческому центру. Но при этом есть и деловые сити: в Лахте, в Пулково. Не уверен, что дополнительные локации с концентрацией офисных зданий нужны. Другое дело, что нужно более равномерное распределение деловой активности по окраинам города, где ее не хватает, где нет бизнес-центров высоких классов. Нужны технопарки, производственно-складские и офисные зоны. Их надо формировать именно на окраинах Петербурга, где нет проблем с транспортом, где более доступное жилье»,— уверена Наталия Коротаевская, директор по маркетингу и аналитике группы «Аквилон».
«Интересен и перспективен опыт Москвы, где девелоперов стимулируют создавать в своих жилых проектах центры деловой активности с офисами, небольшими производствами. Это позволяет уменьшить миграцию между районами города и улучшить транспортную доступность»,— замечает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС.
«Бизнес-центры, любые рабочие места стараются сейчас размещать в центральных районах. Даже с точки зрения транспортной доступности мы видим, какие проблемы создают маятниковые миграции, когда все массово едут в центр с утра и возвращаются в спальные районы с работы вечером. Это создает транспортные проблемы, которые прогрессируют с каждым годом,— говорит госпожа Николаева.— Поэтому, конечно же, на мой взгляд, полицентризм — это в данном случае самый эффективный путь развития городов, который позволяет создавать уникальные точки притяжения для граждан».
«Естественно, любые градостроительные решения требуют анализа и обсуждения. Безусловно, такие вопросы всегда должны быть концептуальным градостроительным решением, поскольку стихийное появление таких районов не скажется благотворно на развитии города. Необходимо учитывать влияние инфраструктуры того или иного центра на окружающую застройку, оценить его потенциальную пользу»,— рассуждает госпожа Николаева.
«Но я пока не вижу острой необходимости в его создании. Во-первых, примеры «Лахта-центра» и «Невской ратуши» показывают, что формирование делового климата в таких анклавах занимает годы, а не месяцы (как должно быть в случае острой востребованности). Во-вторых, на мой взгляд, специфика Петербурга именно в его полицентричности, разных точках притяжения. К примеру, квартал вокруг здания банка «Санкт-Петербург» на Малоохтинской набережной, уже упомянутая «Невская ратуша», Почтовый квартал в центре города. В Петербурге можно и в дальнейшем создавать подобные деловые анклавы, не зацикливаясь на каком-то едином центре»,— полагает эксперт.
Урбанист Мария Элькина рассуждает: «Если бы Петербургу был нужен деловой район, то он бы уже вовсю строился. И лондонский Сити, и московский возникли до известной степени спонтанно. При этом могут появляться новые точки развития, но тут нужна грамотная политика со стороны города. Можно представить несколько сценариев. Один из них — появление сравнительно небольших районных центров, скажем, у транспортных пересадочных узлов. Другой — удачное развитие стратегически важных земель. При хорошем планировании Обводный канал мог бы составить конкуренцию старому центру за счет развития промышленных территорий. То же относится и к берегам Невы и залива». Она уверена, что создать новый центр города можно. «Из северных городов стоит назвать Осло: там на берегу за последние 40 лет построили новый центр города, а то и целых два. Интересен случай Большого Парижа, там очень много усилий приложили именно к децентрализации. Его опыт нужно изучать, потому что структурно ситуация в Петербурге отдаленно похожа»,— говорит госпожа Элькина.
«Сколько именно будет таких точек развития, точно сказать сложно, но практика показывает, что зона притяжения часто возникает, ориентируясь на экономическую активность бизнеса. Мы как раз не только наблюдаем, но и участвуем в таком процессе в одной из зон «серого пояса» города — в Адмиралтейском районе на Обводном канале, где строим наш многофункциональный комплекс — апарт-отель Well. Рядом расположенный квартал за Варшавским вокзалом попал под реновацию, которую осуществляли крупные застройщики. Сегодня эта территория просто преобразилась»,— делится эксперт.
«Я уже не раз говорил, что для превращения заброшенных производств в комфортную среду нужна целенаправленная градостроительная политика в части решения вопросов, связанных с высвобождением территории от недействующих промпредприятий, смены зонирования. Потенциал «серой» зоны очень большой»,— настаивает эксперт.
«Для того чтобы развивать дополнительные субцентры, необходимо будет вносить существенные изменения в планы по развитию дорожно-транспортной инфраструктуры»,— полагает он.
«Тем не менее сейчас в городе есть две локации, которые могут стать привлекательными субцентрами, внутри которых необходимо развивать всю линейку инфраструктуры. Первая — это Лахта, которая, очевидно, тяготеет к деловой направленности. Вторая — это намывные территории, которые еще не поздно сделать фасадом города с воды. На намывных территориях существует возможность создания качественной концепции, которая должна включать в себя максимально возможные типы недвижимости, которые способны дополнять друг друга, создавая качественную городскую среду»,— говорит господин Трушин.
«Честно говоря, не уверен, что хоть какая-то точка притяжения появится у нас в ближайшее время. Конечно, про Санкт-Петербург Сити уже объявлено, но сколько времени пройдет, чтобы это место стало таким,— большой вопрос. С учетом того, что к «Лахта-центру» подъездные пути строили примерно четыре года, при таких темпах развития инфраструктуры мы долго не дождемся новых точек притяжения»,— рассуждает эксперт.
«Но если смотреть реалистично, то относительно Горской у меня большие сомнения. В первую очередь важно строить транспортную инфраструктуру: дороги, развязки, мосты, метро. А на сегодняшний день даже до Лахты добраться проблематично»,— говорит он.
«Наиболее перспективная территория для формирования петербургского сити, по мнению наших экспертов,— это район Морского порта Санкт-Петербурга, в первую очередь — северная часть Гутуевского острова. В изменившихся геополитических условиях роль Санкт-Петербурга как транспортного хаба в Европу практически сошла на нет, о чем свидетельствует резкое снижение в 2022 году грузооборота портовых контейнерных терминалов. Принимая во внимание недозагруженность портов Бронка, Усть-Луга и Приморск, это дает прекрасную возможность актуализировать тему редевелопмента Морского порта Санкт-Петербурга с потенциалом градостроительного развития не менее 5 млн кв. м общественно-деловой и жилой застройки»,— высказывает неожиданные идеи господин Александров.
«Есть опыт Парижа, который сделал ставку на привлечение деловой активности на окраины и в новые районы. По замыслу они должны были стать новыми центрами занятости, а не просто «спальниками». И есть пример Лондона, который «перезапускал» старые районы за счет реновации промышленных зданий и развития промзон. В обоих подходах есть свои плюсы и минусы, но задача децентрализации в целом постепенно решается. В Петербурге же концепция развития окраинных районов и пригородов еще в 2013 году обсуждалась на уровне экспертов и городских структур. Сегодня город и так полицентричен (нет условного сити как единственного делового центра), но нужно работать над инфраструктурой районов и реновации части из них. Необходимость единого бизнес-квартала для Петербурга неочевидна. Более выигрышной стратегией выглядит формирование на окраинах собственных центров культуры и отдыха, которые дали бы толчок для местного малого бизнеса»,— говорит она.
«Сейчас Петроградская сторона не менее престижна, чем окрестности Невского проспекта, также после строительства ЗСД большой потенциал развития получил Васильевский остров. Кроме того, офисный кластер сложился вокруг зоны аэропорта Пулково, вдоль Пулковского шоссе и Московского проспекта. Это направление также будет развиваться, в том числе за счет активности нового «Экспофорума». Обладает перспективами Выборгская сторона: вдоль набережных расположен значительный «серый» пояс, который уже частично используется под офисы разного класса, реновация промышленных предприятий приведет к развитию этого района. Поэтому полицентризм уже характерен для города, в дальнейшем может произойти кластеризация, когда в определенной локации будут собираться офисы компаний из близких сегментов бизнеса»,— делится господин Моторин.
«Это общемировой тренд развития мегаполисов, которым тесно в собственных границах. Процессы деурбанизации шли весь XX век. Яркие примеры создания сети спутников мы видим в Пекине и Гонконге, где в рамках мегаполисов созданы независимые центры деловой и развлекательной активности. Это понятная экстенсивная стратегия при дефиците земельного ресурса в историческом центре и его ближайшем окружении. Основной движущей силой чаще всего является релокация крупных промышленных предприятий на периферию. Вслед за этим экономическим драйвером, как правило, уходит большая часть обслуживающих предприятий смежных отраслей, а на новом месте происходит подъем рынка жилой и коммерческой недвижимости»,— говорит господин Хромов.
«Сколько их будет рядом с городом — не столь существенно, важно на примере двух-трех экономически и инфраструктурно автономных территорий понять, что эта модель работает и она эффективна»,— указывает господин Хромов.