Модульное проектирование ЖК: эстетика, скорость, оптимизация
Новая эпоха типового проектирования на основе BIM-модулей для проектов от 50 000 м2 в кратчайшие сроки. Оптимизация до 86% трудозатрат проекта.
Генеральный директор БИМПРО, кандидат архитектуры, заместитель председателя комитета по градостроительному и пространственному развитию НОТИМ, член правления НОТИМ, член ТК 505.
Анна Николаева
Модуль как типовой элемент BIM-проекта
Основным модулем в типовом проектировании является этаж-секция с различным функциональным назначением.
Строительство больших жилых комплексов, безусловно, тяготеет к автоматизации. Однако существующие методы проектирования, а также нормативные формы взаимодействия с проектами повторного применения не дают возможности реализовать типовой проект для повторного использования по двум основным причинам:
- отсутствие гибкости проектов повторного применения;
- публичный статус проектов повторного применения.
“
Многие прошедшие статистические исследования БИМПРО показали, что любая ошибка или изменение в документации по ходу строительства, увеличивает затраты на строительство, а также дает накопительный итог свыше 3 месяцев пролонгации. Данные цифры подтверждаются как для жилых комплексов от 50 000 м2, так и для социальных небольших объектов, площадью 3 000 - 5 000 м2.
Таким образом, возможность оптимизации проекта является ключевым вектором обеспечения стоимости бюджета и качества строительства.
Таким образом, возможность оптимизации проекта является ключевым вектором обеспечения стоимости бюджета и качества строительства.
Повышение качества проекта на основе BIM-модели позволяет повысить точность спецификаций до 98%. Однако использование BIM на уникальных объектах повышает срок проектирования на 20-50%.
Полный проект
за 3-5 месяцев
за 3-5 месяцев
Модульное проектирование позволяет не только автоматизировать проектирование, но и снизить сроки проектирования до 3-5 мес.
Детализированная разработка модели увеличивает стандартные сроки проектирования на 20-50%, что негативно сказывается на графике реализации проекта.
И действительно, увеличивать сроки проектирования ради последующей экономии застройщик не всегда готов, т.к. в динамично меняющейся ситуации это мешает здравому прогнозированию экономики объекта недвижимости.
И действительно, увеличивать сроки проектирования ради последующей экономии застройщик не всегда готов, т.к. в динамично меняющейся ситуации это мешает здравому прогнозированию экономики объекта недвижимости.
Решение данной проблемы легло в основу концепции модульного\типового секционного проектирования, которое позволило при однократной подготовительной работе в дальнейшем применять готовые секции в условиях российского законодательства с общим сроком проектирования 3-5 месяцев в зависимости от площади объекта.
Дополнительным фактором развития цифровой трансформации по направлению типового проектирования стало повышение ставки ЦБ, что снизило рентабельность строительства ЖК за счет повышения себестоимости исполнения и снижения покупательской активности, а также получения дополнительной кредитной нагрузки в виде %.
Дополнительным фактором развития цифровой трансформации по направлению типового проектирования стало повышение ставки ЦБ, что снизило рентабельность строительства ЖК за счет повышения себестоимости исполнения и снижения покупательской активности, а также получения дополнительной кредитной нагрузки в виде %.
“
Если ранее типовое проектирование необходимо было прогрессивным компаниям, которые думают о качестве объектов и своем будущем, то сейчас модульное проектирование является залогом оптимального безопасного развития территорий, обеспечения объективности закладываемого бюджета.
Типовые секции как основа проекта
Представлены основные типы секций, отличающиеся высотой и планировочной структурой.
В проект включены типы секций с учетом гибкого размещения на участке, инсоляционных ограничений и эффективной планировки квартир:
- секции широтные прямые - наименее эффективная полезная S, но максимально гибкие в размещении;
- секции меридиональные прямые - наиболее эффективная полезная площадь и высотность, но существуют ограничения по компоновке на генплане;
- секции угловые северные и южные - стыковочные секции, позволяющие компоновать меридиональные и широтные модули в единый архитектурный объем;
- башни - точечная застройка, позволяющая создавать архитектурные доминанты в объеме, отдельно стоящий многоквартирный жилой дом с остеклением на все стороны.
- секции меридиональные прямые - наиболее эффективная полезная площадь и высотность, но существуют ограничения по компоновке на генплане;
- секции угловые северные и южные - стыковочные секции, позволяющие компоновать меридиональные и широтные модули в единый архитектурный объем;
- башни - точечная застройка, позволяющая создавать архитектурные доминанты в объеме, отдельно стоящий многоквартирный жилой дом с остеклением на все стороны.
угловой южный модуль
меридиональный модуль
точечный модуль
угловой северный модуль
широтный модуль
Кварталы любого типа
Гибкая компоновка кварталов. Модульная система подстраивается под градостроительную специфику и особенности любой территории.
Секции приняты разной этажности с возможностью уменьшения количества жилых этажей.
Ведущей компоновочной особенностью является возможность "собирать" кварталы любой формы и планировки - открытые дворы, закрытые дворы, точечная, комбинированная застройка.
Использование гибких пристраиваемых первых этажей позволяет сформировать единый ансамбль на базе типовых секций даже криволинейной формы.
Ведущей компоновочной особенностью является возможность "собирать" кварталы любой формы и планировки - открытые дворы, закрытые дворы, точечная, комбинированная застройка.
Использование гибких пристраиваемых первых этажей позволяет сформировать единый ансамбль на базе типовых секций даже криволинейной формы.
| Если Вы заинтересованы в оптимизации, а также интересуетесь, что еще можно сделать с нами вместе для ЖК, перейдите к странице услуг |
Вариативная планировка секции
При разработке созданы варианты планировок с учетом разной структуры эксплуатации
Все секции состоят из типового подвального этажа, первого этажа, типового и верхнего этажей.
Подвал: организованы зоны размещения помещений под инженерные сети и зоны выпусков сетей. Этот этаж корректируется при разработке документации. Учтено наличие кладовых для жильцов.
1 этаж: представлен в варианте жилого, коммерческого и смешанного использования.
Типовой этаж: размещение квартир.
Последний этаж: для повышения привлекательности комплекса и оживления композиции выполнено опциональное террасирование на некоторых типах секций.
1 этаж: представлен в варианте жилого, коммерческого и смешанного использования.
Типовой этаж: размещение квартир.
Последний этаж: для повышения привлекательности комплекса и оживления композиции выполнено опциональное террасирование на некоторых типах секций.
Уникальные и разнообразные фасады
Различные типы фасада без изменения планировочных решений модулей. Сетка фасадов позволяет гибко подходить к разработке. BIM-модели фасадов выполняются отдельно и готовы к любой творческой идее.
Разработка фасадов в рамках структуры остекления производится на каждом модульном проекте в отдельности для создания уникального облика объекта \ территории застройки.
Можно использовать готовые предложения и поиграть с цветом и текстурами:
Стандарт: наиболее экономичный вариант. Основные материалы отделки - бетонная плитка, штукатурка, вентфасад.
Комфорт: баланс эстетики и экономии. Основной материал - кирпич, гладкая и фигурная кладки.
Премиум: уникальные и выделяющиеся решения. Кирпич, керамогранит, камень. Также реализуемы параметрические и объемные фасады
Можно использовать готовые предложения и поиграть с цветом и текстурами:
Стандарт: наиболее экономичный вариант. Основные материалы отделки - бетонная плитка, штукатурка, вентфасад.
Комфорт: баланс эстетики и экономии. Основной материал - кирпич, гладкая и фигурная кладки.
Премиум: уникальные и выделяющиеся решения. Кирпич, керамогранит, камень. Также реализуемы параметрические и объемные фасады
Структура
BIM-модели секции
BIM-модели секции
Для оптимизации требуется максимальная проработка проектных решений в BIM-модели.
Наши Заказчики подтверждают, что порой в строительстве по несколько дней отнимает простое согласование, например, козырька входной группы. Многие мелкие решения накапливаются в общий объем и пролонгацию строительства от 30% и более.
Поэтому так важна детализация документации по каждой секции, и именно она обеспечивает точность материалоемкости в 98%.
Поэтому так важна детализация документации по каждой секции, и именно она обеспечивает точность материалоемкости в 98%.
Архитектурные решения. BIM-модель архитектурных решений детализирована, включает не только комфортные планировочные решения, но и зоны размещения коммуникаций и шахт. При посадке зданий может незначительно меняться подвальный этаж.
Конструктивные решения. BIM-модель КР важна с точки зрения наиболее дорогостоящих работ и координируется с самого начала с АР.
В процессе доработки при посадке происходит корректировка и пересчет фундамента (по грунтовым условиям).
Инженерные сети. В структуре модели представлены отдельные BIM-модели инженерных сетей, это ОВ, ВК, ЭС, СС.
В процессе доработки при посадке корректируется расположение вводов и, при необходимости, технических помещений.
Архитектурные интерьеры. Да-да, для секций даже возможна разработка уникального дизайна квартала с BIM-моделью! Тогда не придется думать о координации и творчестве, а смета формируется в кратчайшие сроки.
Конструктивные решения. BIM-модель КР важна с точки зрения наиболее дорогостоящих работ и координируется с самого начала с АР.
В процессе доработки при посадке происходит корректировка и пересчет фундамента (по грунтовым условиям).
Инженерные сети. В структуре модели представлены отдельные BIM-модели инженерных сетей, это ОВ, ВК, ЭС, СС.
В процессе доработки при посадке корректируется расположение вводов и, при необходимости, технических помещений.
Архитектурные интерьеры. Да-да, для секций даже возможна разработка уникального дизайна квартала с BIM-моделью! Тогда не придется думать о координации и творчестве, а смета формируется в кратчайшие сроки.
Эффективность:
98% точность объемов
98% точность объемов
Модульный подход позволяет сформировать максимальный неизменяемый объем проекта, который будет осуществляться без потери качества и эстетики.
Остается только посадить секции, проверить подвалы и фундаменты и сформировать генплан.
Остается только посадить секции, проверить подвалы и фундаменты и сформировать генплан.
Мы рассчитали показатели эффективности и получили интересные цифры.
Модульное проектирование позволяет сэкономить свыше 75% срока проектирования и вписать проект по готовой модульной технологии всего в 5 месяцев.
Сборка эскиза может быть выполнена за 1 месяц.
Модульное проектирование позволяет сэкономить свыше 75% срока проектирования и вписать проект по готовой модульной технологии всего в 5 месяцев.
Сборка эскиза может быть выполнена за 1 месяц.
Средняя эффективность применения модульного проектирования:
Полный цикл проектирования
75%
Экономия времени проектирования
4,8
Новое проектирование
18%
Модульные составляющие проекта
82%
месяца
“
Эффективность модульного проектирования подтверждается:
- при строительстве многосекционного ЖК от 50 000 м2;
- при масштабном развитии новых территорий;
- при развитии и восстановлении территорий после военных действий.
Почему так эффективно?
Модульные проекты не только позволяют повысить точность проекта на 98%, но и осуществить автоматизированный расчет сметных объемов.
Наличие точных объемов модели позволяет не только понять тендерные объемы, но также связать объемы модели с программными комплексами на основе BIM-модели, что позволяет получить смету на объект в самые кратчайшие сроки.
По отзывам наших Заказчиков работа с моделью заменяет 70% сметной трудоемкости и повышает точность.
По отзывам наших Заказчиков работа с моделью заменяет 70% сметной трудоемкости и повышает точность.
Сколько стоит модульный проект?
Наибольшая эффективность показана в проектах развития территории и при строительстве объектов от 50 000 м2.
Стоимость разработки проекта с нуля на основе квартирографии Заказчика начинается от 60-100 млн в зависимости от количества типовых секций.
Также возможно использование уже готовых секций на различной стадии с перепосадкой на новый участок, стоимость рассчитывается индивидуально.
Также возможно использование уже готовых секций на различной стадии с перепосадкой на новый участок, стоимость рассчитывается индивидуально.
| Направьте нам данные по Вашему участку или готовый проект удобным для Вас способом, мы оценим возможность применения технологии модульного проектирования. |
Читайте далее...
Хотите узнать подробнее о наших исследованиях или проектах, получить презентацию, поучаствовать в пилотных проектах? Мы всегда готовы к диалогу!
