Модератором сессии выступил президент НОТИМ, руководитель комиссии по цифровизации строительной отрасли и ЖКХ Общественного совета при Минстрое России Михаил Викторов. Он еще раз напомнил, что Дорожная карта Правительства, утвержденная Распоряжением Правительства РФ, предусматривает обязательное использование с 1 июля 2024 года технологий информационного моделирования (ТИМ) застройщиками жилья, осуществляющими привлечение средств дольщиков по 214-ФЗ. При этом спикер подчеркнул, что переноса сроков больше не будет.
До сих пор этот переход сдерживали ряд факторов, и один из основных – цифровая незрелость предприятий инвестиционно-строительной сферы. Если в госсекторе регулятор в лице федерального или областного заказчика вправе устанавливать правила освоения государственных средств, отчетности и ведения самой стройки (с обязательным применением ТИМ), то с коммерческими застройками сложнее. «На сегодня объективно к переходу больше готовы системообразующие предприятия – крупнейшие застройщики страны, поскольку у них есть компетенции, разработаны собственные платформы, налажен цифровой документооборот. Гораздо больше беспокойства вызывает инертность 3 500 региональных застройщиков», – отметил Михаил Викторов.
В настоящее время НОТИМ решает задачу стимулирования этих игроков рынка к переходу на ТИМ. «Естественно, к ним необходимо применять те же подходы, что и к госзаказчикам. В частности, их надо информировать, мотивировать и заинтересовывать во внедрении, – полагает он. – И если в государственном секторе внедрение цифровых инструментов можно транслировать через заказчика – РосКапСтрой, областные или муниципальные УКСы, то для коммерческих девелоперов огромную роль в части мотивации будут играть банки. На сегодня три ключевые кредитно-финансовые учреждения контролируют около 90% объема проектного финансирования – Сбер, ВТБ и ДОМ.РФ».
Президент НОТИМ также предлагает стимулировать активность региональных участков рынка мерами поддержки. В частности, предлагается субсидировать отечественное программное обеспечение путем разработки новых правил, проработать меры внедрения ТИМ, в том числе платформ заказчиков с возможностью снижения стоимости ПФ для застройщиков. Еще одна инициатива НОТИМ – привлечь на внедрение ТИМ денежные средства компенсационных фондов и ликвидированных СРО, пересмотреть повышающие коэффициенты за использование ТИМ и разработать новые сметные нормативы. Наконец, еще одно предложение – принять законодательные решения о применении повышающего коэффициента в размере 1,5 к расходам на приобретение исключительных прав в отношении программ для ЭВМ и баз данных, относящиеся к сфере информационного моделирования в строительстве.
ТИМ и управление строительством
Применение ТИМ направлено на повышение прозрачности отношений между застройщиком и заказчиком, прогнозируемость проектных затрат и доступность проектного финансирования, что в целом призвано стимулировать развитие городской инфраструктуры. На сегодня отечественные разработчики предлагают целый ряд современных и эффективных цифровых сервисов для управления строительством, направленных на реализацию этих задач. Об одном из них рассказал заместитель генерального директора ООО «КБ «Петербургская недвижимость» Михаил Вострокнутов. В частности, речь шла о системе для автоматизации процесса управления строительством и цифровизации ежедневных процессов SetlSOFT.
Уникальный функционал SetlSOFT – это автоматизация планирования; наличие единой базы отклонений и автоматические задачи по их устранению; приемка работ на основе государственной нормативной базы; машинный расчет срока завершения объекта при текущей динамике строительства; цифровой регламент; легкая коммуникация с подрядчиками; возможность работы в мобильных приложениях и ПК. По данным спикера, экономический эффект от применения SetlSOFT позволяет достичь экономии в размере 5-7% от бюджета строительства. Это достигается за счет экономии на процентах по банковским кредитам, отсутствия пеней дольщикам, уменьшения постоянных затрат за счет сокращения срока строительства, сокращение затрат на дополнительные работы, вызванных несвоевременным выявлением отклонений и т. д.
Об эффективности ТИМ также говорила генеральный директор ООО «БИМПРО», кандидат архитектуры, заместитель председателя комитета НОТИМ по проектированию и пространственному развитию Анна Николаева. Так, еще до начала строительства, на этапе создания БИМ-модели ТИМ повышает достоверность ВОР и ВОМ до 98%, что дает сокращение сроков строительства до трех месяцев. Стоимость проектных ошибок достигает 0,7-3%, а стоимость пролонгации строительства – 2-5% от общей стоимости строительства. Таким образом, минимальная экономия только на этом этапе составляет 1-2%, а в среднем – 3-7%. Она привела конкретный пример. При стоимости строительства жилого комплекса площадью 60 тыс. кв. м в 3 млрд руб. инвестиции в моделирование составляют 9 млн руб. (150 руб. за 1 кв. м). При этом возможная экономия при использовании ТИМ прогнозируется в объеме 36 млн руб.
На стадии строительства общая минимальная расчетная прибыльность применения цифровизации управления строительством объекта может достигнуть 3,99%. А экономия за счет внедрения цифры составит 2 500 руб. за 1 кв. м. Если вернуться к тому же ЖК, то общая прибыльность применения информационной модели в процессе стройки (за вычетом расходов на создание и ведение модели) получится 3,1%. То есть экономия за счет сопровождения ИМ будет равняться 2 330 руб. за 1 кв. м. К другим показателям эффективности следует отнести то, что точность строительного контроля достигает 98%, скорость выявления ошибок возрастает в 4 раза, при этом отклонения выявляются автоматически, а также есть возможность интерактивной работы с моделью на стройке.
ГЧП И КРТ
Одним из механизмов развития городской среды является комплексное развитие территории в формате концессионного соглашения. Сферой применения таких проектов могут стать транспорт, благоустройство территории, объекты образования, здравоохранение и спорта. О практике реализации проектов государственно-частного партнерства для нужд городов остановился в своем докладе руководитель направления по транспортной инфраструктуре и проектному финансированию Адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Игорь Поляков. Он привел данные Минэкономразвития РФ, согласно которым на конец 2022 года в России были заключены более 3,9 тыс. контактов с участием частного финансирования с общим объемом инвестиционных обязательств 3,4 трлн руб., из которых 2,4 трлн руб. – внебюджетные инвестиции.
На 1 сентября 2023 г. регионами прорабатывается вопрос о применении механизма КРТ в отношении 979 территорий общей площадью 25,5 тыс. га, в том числе это 112 территорий, комплексное развитие которых осуществляется АО «ДОМ.РФ». Игорь Поляков подробнее остановился на сочетании ГЧП и КРТ, в частности, на вариантах моделей структурирования инвестиционных проектов. На сегодня субъекты РФ уже приняли 440 решений о КРТ, заключили 329 договоров о КРТ, а фактический ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства в рамках КРТ составил 419 тыс. кв. м, в том числе 350,4 тыс. кв. м жилья. В целом градостроительный потенциал в рамках применения механизма КРТ составляет 171 млн кв. м, из них около 125 млн кв. м жилой площади.
О примере эффективного взаимодействия властей и застройщиков рассказала руководитель Ассоциации застройщиков Республики Башкортостан Адель Сейфуллина. По ее данным, 2022 году регион достиг рекордного уровня ввода жилья – 3 млн кв. м. Ассоциация была создана три года назад и за это время сумела объединить в своих рядах участников рынка, которые совокупно строят 85% жилья в регионе. Консолидация сил позволила ускорить утверждение генплана Уфы; утвердить местные нормативы градпроектирования и ПЗЗ, территориальные и градостроительные регламенты, стратегию развития строительной отрасли РБ; разработать единые правила социального участия застройщиков; упростить порядок принятия сетей водоснабжения и водоотведения в госсобственность. Особое внимание уделяется вопросам комплексного развития территорий. Кроме того, Ассоциация выступает инициатором ряда законодательных инициатив по урегулированию взаимоотношений между застройщиками и дольщиками, которые были направлены в Государственную Думу РФ. Среди них – борьба с потребительским экстремизмом.