Куда в дальнейшем будет расширяться город? За счет чего? Какие локации самые перспективные для строительства жилья на ближайшие 5-15 лет? Novostroy спросил экспертов рынка.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
Мы сейчас живем в эпоху турбулентности рынка, когда очень сложно планировать на 5-15 лет. В таких условиях применимо только динамическое планирование на короткий срок. Но если смотреть на развитие Санкт-Петербурга в ситуации здесь и сейчас, то город действительно расширяется. В центре уже не осталось простых участков под строительство.
У застройщиков есть выбор: заниматься намывом территорий, редевелопментом промышленных зон или уходить в область. Последнее экономически выгоднее, поскольку земля за КАД дешевле, а экология лучше. В ситуации сокращения реальных располагаемых доходов покупатели отдают предпочтение доступному жилью. К тому же после пандемии усилился тренд на здоровый образ жизни в окружении природных ресурсов. Но у области есть своя проблема – недостаток дорожной, транспортной, социальной и коммерческой инфраструктур.
Поэтому пригороду нужны мультиформатные проекты комплексного освоения, включающие строительство не только жилья и магазинов, но и поликлиник, школ, детских садов. Такой подход обеспечит жителей рабочими местами рядом с домом и спасет от пробок основные магистрали, ведущие в центр Петербурга. Поэтому какой бы путь развития ни выбрали урбанисты и девелоперы, он будет требовать вложений, которые крайне трудно аккумулировать в условиях экономического кризиса. Нужны коллаборации крупных компаний при поддержке государства. И тогда можно будет говорить о перспективах на будущее – о развитии недооцененных сегодня локаций, которых в Петербурге немало.
Сейчас петербургская агломерация развивается неравномерно. Глобально переоценен север и недооценен юг. В Ленобласти активно отстраивается Всеволожский район – там сосредоточено 69% предложения недвижимости Ленобласти. На втором месте – Ломоносовский район: 20%. По 9% и 2% приходится на Гатчинский и Тосненский районы соответственно. Остальные – по нулям. А всего в Ленобласти насчитывается 17 районов и 1 городской округ. В самом Петербурге меньше всего объектов недвижимости в продаже в Кронштадтском, Кировском, Фрунзенском, Курортном, Колпинском и ряде других районов. Дешевле всего жилье реализуется в Пушкинском, Курортном и Кронштадтском административно-подчиненных районах. Среди городских районов самая доступная недвижимость представлена в Красносельском и Красногвардейском.
Станислав Скопылатов, директор по связям с общественностью ООО «Профит Маркетинг» (входит в финансово-промышленную группу «Профит»):
Перспективы для роста города есть, но руководству Петербурга необходимо принять ряд политических решений. На сегодня девелоперы зажаты в рамки сложных правил игры. Регламенты высотности, путанный генеральный план города, застарелые проблемы, такие как «серый» или «ржавый» пояс бывших промышленных предприятий. В сложные времена должны быть и нестандартные решения. Необходимо реанимировать такие проекты комплексного освоения территории (КОТ) как «Сестрорецкий» и «Кронштадтский».
И не надо бояться, что реализация этих проектов предполагает пресловутый намыв территории, страшного тут ничего нет. Намывным путем создана вся улица Савушкина. В рамках этих проектов лежат концепции с масштабными преобразованиями, а не местечковыми замыслами.
Более того, если правительство города возьмет на себя самостоятельную ответственность и инициативу, оно еще и прилично заработает. Опыт Южной Кореи показывает, что продавать строителям уже готовые участки с подведенной инфраструктурой намного выгодней и эффективней.
Если в цифрах, то реализация проекта КОТ в Кронштадте это 236 га севернее острова Котлин. А КОТ Сестрорецкий – это целых 510 гектаров, из которых 377 – искусственная территория. И это не только жильё, рестораны, гостиницы, общественные пространства, новые городские центры притяжения.
Как все престарелые борцы против намывов радовались замораживанию этих проектов. И что? Хочется спросить. В итоге город застыл. Территории остаются депрессивными, не ухоженными и не благоустроенными. А время не остановить, город продолжает расширяться. Но вместо застройки в рамках единой концепции развития городских пространств он расползается как масляное пятно.
Если говорить более подробно о Сестрорецком проекте, то там даже уже есть разработанный мастер-план, выполненный японским архитектурным бюро Nikken Sekkei. Проект стал бы драйвером роста для всего города, его только необходимо расширить. Самым идеальным решением могло бы стать объединение двух проектов в один. Такая коллаборация позволит сократить издержки по созданию новых территорий, самое простое – это общее использование специализированной гидротехнической техники, что опять же будет дешевле городу и выгодней при продаже строительным организациям.
Правда, опять же нужна политическая воля руководства. Сопротивление так называемой «градозащиты», конечно, будет неминуемо. Но если вспомнить, что в свое время правозащитные организации были против западного скоростного диаметра, очевидность и необходимость которого сложно переоценить, становится ясно: страхи были фантомными.
Юрий Александров, исполнительный директор ООО «КРТ Девелопмент»:
Есть два основных варианта градостроительного развития:
1) Экстенсивный – развитие за счет строительства на незастроенных территориях, которые можно разделить на два основных вида:
– земли сельскохозяйственного назначения (поля);
– намывные территории в акватории Финского залива.
2) Интенсивный – развитие за счет преобразования застроенных территорий. Здесь также есть два основных направления:
– развитие территорий жилой застройки – реновация;
– редевелопмент территорий нежилой застройки, прежде всего депрессивных территорий бывшей производственной застройки, утративших свои промышленные функции, но сохранившие старую застройку и инфраструктуру.
В подготовленном КГА еще в 2019 году проекте Генерального плана, сроки утверждения которого переносились уже несколько раз, 68% нового жилищного строительства (примерно 40 млн. кв. м) предполагается именно в полях (в основном в Пушкинском районе) и на намывных территориях в Василеостровском и Курортном районах. На реновацию жилой застройки приходится 12% и на редевелопмент нежилых территорий – 20%.
Очевидно, что такой подход не соответствует современным урбанистическим трендам и положениям Стратегии социально-экономического развития Санкт-Петербурга до 2035 года, где приоритетами пространственного развития определены компактность, многофункциональность, транспарентность застройки и сдерживание массового жилищного строительства в периферийных районах.
Самые перспективные территории для строительства жилья на горизонте до 2040 года, на наш взгляд, – это отдельные территории так называемого «Серого пояса» (исторически сформировавшихся производственных территорий по периферии исторического центра), в том числе расположенные на берегах Невы, Охты и Екатерингофки.
Эффективным инструментом градостроительного преобразования таких территорий является комплексное развитие территорий нежилой застройки в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий». К сожалению, в Санкт-Петербурге в настоящий момент не реализовано, и даже не утверждено ни одного проекта КРТ нежилой застройки.
Артур Тугушев, инженер-строитель, ООО «Новый Дом Инвест»:
Основные варианты возможностей роста Петербурга могут быть представлены технопарками, инновационными городами-спутниками на Юге и Юго-Востоке города, а также деловыми кварталами в Приморском районе.
Помимо очевидного расширения Северной столицы за счет комплексных квартальных застроек на границах города, расширение также может происходить за счет создания и увеличения площади инновационных и исследовательских центров при крупных университетах Петербурга с кампусами для проживания, наподобие ИТМО ХайПарк в Пушкинском районе, а также IT-центров на краю либо за пределами города.
Похожая практика создания высокотехнологичных «силиконовых долин», или, проще говоря, современных наукоградов, студенческих районов и районов для ученых вдали от центра города, то есть вдали от развлечений, для концентрации на обучении и занятиях наукой — популярна в странах Европы и США.
Подобные технопарки вполне себе могут расти в виде отдельных городов-спутников, по типу Иннополиса в Татарстане или Сколково в Москве, в которых есть целая среда для работы и обучения, проведения исследований, проживания и досуга.
Не стоит обделять вниманием пространство при «Лахта Центре». Тем более в 2021 году была представлена концепция второго «Лахта Центра», а значит вполне естественным будет расширение этого пространства за счет строительства и других, но менее многоэтажных бизнес-высоток с апартаментами и, наконец, квартирами. Вполне возможно, что такими темпами через 10-15 лет Лахта полноценно превратиться в престижный и деловой город-спутник с обилием высотных зданий с остеклением, по типу «Москвы-Сити», только на краю города и вблизи Финского Залива.
Анна Николаева, генеральный директор проектной компании «БИМПРО»:
Проблема моноцентричного развития — это сейчас очень яркая проблема в первую очередь Москвы и Петербурга, поскольку наблюдается перегруженность центра: большое количество жилья расположено по окраинам, а рабочий сектор весь сосредоточен в центре. На мой взгляд, полицентризм — это, в данном случае, самый эффективный путь развития городов, который позволяет создавать уникальные точки притяжения для граждан.
Например, мы видим в Новосибирске есть Академгородок, который рассматривается как научный центр. Здесь находится большое количество университетов и обслуживающих объектов, а также жилые дома для людей, которые хотят в этой атмосфере находиться, или работают в этих университетах. И, конечно, это очень благотворная модель, поскольку такие модели развития позволяют создавать города низкой этажности, высокой комфортности, позволяют сохранять природную среду, создавать свои особенности, характерные именно для этого города, которые, естественно, связаны с основным направлением вида деятельности.
Что касается Санкт-Петербурга, стоит учитывать, что город большой, здесь сосредоточено много жителей, много деловой активности. Естественно, здесь было бы очень позитивно увидеть какой-то деловой центр, вроде Сити или Дефанс, который бы включал в себя и возможность проживания для людей, которые любят находиться в среде делового мира, и места для проведения мероприятий, и возможность снять красивые офисы и современные пространства. Таким примером может служить организация «Москвы-Сити». Однако, на наш взгляд, это не самая лучшая организация с точки зрения благоустройства. Дизайнеры и архитекторы много и плодотворно работали внутри объектов, но, всё же, не хватает возможности выйти и где-то прогуляться. Однако, деловая жизнь там очень неплохая и виды прекрасные.
Также были бы интересны научные центры, поскольку Петербург — культурная и научная столица. Здесь много институтов и очень многие тенденции, связанные с новыми технологиями и инновациями зарождаются именно здесь. Конечно же, это могло бы породить целый небольшой район для людей, увлеченных этим направлением, спортивное направление, производственное направление — централизованное, организованное. Естественно это необходимо анализировать и после этого уже можно формировать какую-то концепцию.
https://www.novostroy.su/articles/interview/kuda-budet-rasti-peterburg/