Инфраструктура
Одной из главных проблем при комплексном развитии территорий в сегменте малоэтажного жилья остается неразвитая социальная и коммерческая инфраструктура. Для того чтобы вложения в такие объекты окупались, говорят эксперты, количество домовладений в поселке должно быть не менее нескольких сотен. Чаще всего девелоперы рассчитывают, что обеспечивать потребности новых КОТ будут соседние развитые населенные пункты.
В зависимости от уровня проекта в коттеджных поселках может различаться уровень наполнения. Эксперты признают, что наличие развитой инфраструктуры повышает уровень комфортности проживания в загородном поселке, особенно в условиях обособленного расположения (вдали от крупных населенных пунктов), когда нет доступа к инфраструктуре в шаговой доступности.
«Минимальный набор предполагает детскую или спортивную площадку, хотя даже эти элементы инфраструктуры могут отсутствовать в наиболее доступных по цене поселках. Известны случаи изменения концепций поселков и отказа от реализации планов по выделению земли под детские площадки ради удешевления стоимости проекта, поскольку все затраты на возведение инфраструктуры и организации мест общего пользования закладываются в стоимости лота конечного покупателя, а также влияют на стоимость обслуживания»,— говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость».
Ирина Богачева, руководитель группы «Новое строительство» АН «Итака», перечисляет: «В первую очередь в коттеджных поселках необходимы электричество, водоснабжение, газификация, канализация, дороги, служба охраны с контрольно-пропускными пунктами, далее — собственные и гостевые парковки, места для эксплуатационных служб, детские и спортивные площадки, площади для торговых точек, предприятий сферы услуг, общественного питания. Чем более высокого класса поселок, тем более разнообразна инфраструктура. Нет единого обязательного набора, инфраструктура варьируется от проекта к проекту. Основной акцент — на хорошей охране, качественных дорогах, слаженной работе коммунальных служб, это база. Остальное — индивидуально и опционально».
Анна Николаева, генеральный директор компании по проектированию «БИМПРО», подчеркивает, что инфраструктура поселка и места общего пользования — это разные понятия. «Места общего пользования и какие-то элементы благоустройства — это все в целом относится к категории благоустройства. Конечно, они должны присутствовать хотя бы на 10–20% от территории поселка»,— считает эксперт.
Госпожа Трошева говорит, что среди девелоперов распространена практика выделения мест под коммерческие объекты в составе административного корпуса поселка комфорт-класса и выше. Здесь могут располагаться как продуктовые магазины, так и сервисные службы ремонта, химчистки и т. д.
Обязательный набор
В высокоценовых проектах обязательный набор элементов инфраструктуры включает в себя более широкий спектр предоставляемых услуг сервиса на территории поселка (в том числе службы доставки, технического обслуживания поселка), сервис для машин (парковка, мойка), вблизи водоемов — благоустроенные причалы, марины. Редко — социальные объекты в виде детсадов и школ, чаще — детские центры (досуговые мероприятия, кружки). Возможны спортивные объекты: фитнес-клуб, крупные спортивные площадки (теннисные корты, площадки под футбол, баскетбол, гольф-поля).
«Места общего пользования и другая инфраструктура — крайне важная составляющая в коттеджных поселков. Стоимость создания общественных пространств в поселках может доходить до 20% от стоимости проекта. Но все зависит от локации, рецепта единого нет и стоимости тоже. Но чем богаче инфраструктура, тем требовательнее и платежеспособнее приходит клиент»,— уверен Игорь Карцев, генеральный директор компании «Максимум Лайф Девелопмент».
Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development, полагает, что при идеальном раскладе инфраструктура коттеджного поселка должна быть такой же, как в качественном жилом комплексе в черте города: детский сад, супермаркет, спортивный комплекс или бассейн, аптека, салоны услуг. «То есть все то, что позволяет не покидать пределов объекта по бытовым вопросам»,— говорит он.
На практике, замечает эксперт, многое зависит от расположения объекта. «Если рядом с поселком на 50–60 домов есть детский сад, то нет никакого смысла строить новый. А если объект расположен, скажем, в оживленном Сестрорецке, в 30 минутах пути от Петербурга, то существующая инфраструктура вполне закрывает потребности жителей и не каждый бизнес решится открывать новый ресторан или детский развивающий центр. При этом минимальный набор инфраструктуры должен присутствовать в любом коттеджном поселке независимо от его расположения и количества домовладений. Это мини-маркет, кафе или пекарня, площадки для воркаута и игр детей»,— рассуждает господин Кравцов.
Что-то придумать
Петр Войчинский, гендиректор компании «МК-Элит», приводит пример: «В коттеджном поселке бизнес-класса «Медное озеро — 2» у Меднозаводского разлива 115 домовладений размещаются на территории 46,4 га. И под общественные зоны здесь отведено 10,7 га». Если поселок находится в Репино, собственная инфраструктура застройщику не нужна. «А если в 20 км от Выборга — придется что-то придумывать»,— добавляет он.
При этом эксперт обращает внимание, что объекты общепита не смогут окупиться ни в одном коттеджном поселке. А магазин, рассчитанный на внутренний спрос (продукты, хозтовары), будет окупаться лишь в массивах от 500 домовладений и выше.
Михаил Паюшин, управляющий партнер юридической компании Freeviser, замечает, что вопрос принадлежности мест общего пользования и инфраструктуры коттеджных поселков стал достаточно злободневным в последнее время. «Классический вариант управления в коттеджных и иных видах поселков предполагает оформление мест общего пользования (таких как дороги, помещения для охраны, инфраструктурные объекты в виде внутрипоселковых линий электропередач, газопровода, водопровода) в собственность ДПН или СНТ. Однако это встречается достаточно редко. Застройщики, как правило, оставляют места общего пользования и инфраструктуру в своей собственности. Это им дает возможность устанавливать тарифы и взимать плату за пользование данными объектами. При этом покупатели коттеджных домов лишаются возможности сменить управляющую компанию. Данное злоупотребление зачастую ведет к внутренним конфликтам и судебным разбирательствам»,— делится эксперт
«Минимально необходимыми можно назвать организованные места отдыха, в первую очередь для детей, спортивные площадки — сейчас это очень актуально. Даже в жилых домах делаются воркаут-зоны, где взрослые люди могут отдохнуть. Либо небольшой стадион, где подростки могли бы заниматься спортом — это что касается благоустройства»,— перечисляет госпожа Николаева. По ее подсчетам, гармонично организованные зоны общего пользования и хороший ландшафтный дизайн могут прибавить до 15% стоимости на этапе продаж, а в элитных поселках — и до 20% к цене.
Юлия Майовер