— Novostroy: Расскажите о самых часто встречающихся изменениях в проектах ЖК (например, фасады, общее количество квартир и их нарезка, наличие колясочных и т.д.).
— Анна Николаева, генеральный директор компании-проектировщика BIM «БИМПРО»:
На самом деле это очень живой и болезненный вопрос. Если говорить о частых изменениях в проектах жилых комплексов, то тут стоит обратиться к нормам проектирования. Не должно быть существенных архитектурных отклонений, изменений фасадных решений, нарезки жилых квартир и коммерческих помещений, поскольку все-таки получение разрешения на строительство жилого дома — это серьезный процесс, который не позволяет существенно отклоняться от проекта. Если застройщик значительно меняет планировки, то он должен получить новое разрешение на строительство. Чего не скажешь о решениях, касающихся благоустройства. Застройщик может недостоверно указывать эти решения в рекламных буклетах, поскольку цель этих материалов — убедить в покупке квартиры.
— Валерия Хлопонина, ведущий эксперт по недвижимости агентства недвижимости «Этажи»:
Общее количество и нарезку квартир невозможно изменить, потому что это отражено в проектной декларации и при подписании ДДУ всегда есть поэтажный план. Чаще встречаются изменения в отделке: цвет обоев, плитки, нарезка этой плитки. Это связано с тем, что за время строительства происходит ряд изменений: товары могут уйти с продажи, меняется ситуация в мире. Если цвет плитки отражен в проектной декларации, то, конечно, ее меняют.
— Павел Красавцев, руководитель компании NEXT:
Среди основных изменений, с которыми может столкнуться покупатель, могут быть: смена цветов, материалов фасада, остекление балконов (панорамное или обычное). Такие изменения, как смена формата квартир, отсутствие колясочных (если таковые были заявлены в проектной декларации), как правило, не встречаются.
— Novostroy: Должен ли застройщик сообщать о планируемых изменениях?
— А. Николаева («БИМПРО»):
Обязанность уведомлять об изменениях законодательно не закреплена, потому что существенных изменений быть не должно. Покупатель покупает конкретную квартиру с определенным метражом и планировкой. Если говорить об общественных пространствах или благоустройстве — то это вопрос честности застройщика. Покупатель должен получить общие пространства в том виде, в котором они были сданы госкомиссии.
— Юлия Быкова, руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Этажи»:
Законом не запрещено вносить корректировки в проектную документацию по ходу строительства. При этом застройщик должен уведомлять участников долевого строительства о таких изменениях посредством размещения информации об изменениях в единой информационной системе жилищного строительства, которая впоследствии отображается в общем доступе на интернет-сайте «наш.дом.рф». Данные действия осуществляются застройщиком во исполнение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 25.12.2018 № 478-ФЗ.
В дальнейшем новая проектная документация отображается на интернет-сайте застройщика в разделе «Документы».
— Novostroy: Обязан ли застройщик компенсировать дольщикам отличия от рекламного буклета?
— А. Николаева («БИМПРО»):
Застройщик не обязан компенсировать дольщикам отличия от рекламного буклета, поскольку это не документ, на основе которого ведется строительство или купля-продажа квартиры. Зачастую в буклетах даже прописано, что внешний вид, строительные материалы или, например, сантехническое оборудование может отличаться от заявленного в буклете. Так что застройщик должен предоставить дольщику не то, что размещено в буклете, а то, что указано в конкретном договоре купли-продажи и иных соглашениях.
— Novostroy: Несет ли застройщик ответственность при внесении изменений в проект ЖК и могут ли к нему применяться штрафы?
— А. Николаева («БИМПРО»):
Если вносятся изменения в квартиру, то нужно регулировать условия договора купли-продажи. Если застройщик вносит законные изменения в дизайн отделки, благоустройства и общие пространства и эти действия допущены госкомиссией, то привлекать его к ответственности или штрафам правовых оснований нет.
— П. Красавцев (NEXT):
Застройщик не несёт ответственности за несущественные изменения, так как часто рендеры рисуются в 3D и они могут отличаться от реальности.
Если застройщик внёс значительные изменения и они негативно сказываются на качестве дома, то покупатель может потребовать пересмотреть цену недвижимости, устранить эти недостатки, потребовать компенсацию средств, либо вообще расторгнуть договор.
Novostroy: Возможно ли истребовать достроить то, что обещано в рекламном буклете — детскую площадку, зоны отдыха и т.д.?
— А. Николаева («БИМПРО»):
Требовать достроить то, что есть в рекламном буклете нельзя, поскольку он не регулирует отношения между застройщиком и покупателем. Действительно есть градостроительные нормы наличия детских и спортивных площадок, зон отдыха. Но если проект прошел градостроительную экспертизу, значит эти требования были соблюдены.
— П. Красавцев (NEXT):
Если застройщик не построил то, что заявлено в проектной декларации, он не сможет сдать проект. Девелопер обязан полностью подготовить дом и придомовую территорию в соответствии с проектной декларацией.
— Novostroy: Каковы нормы по благоустройству придомовых территорий ЖК и что входит в это понятие? Зависят ли данные нормы от класса жилья?
— В. Хлопонина («Этажи»):
Благоустройство дворов от класса жилья, насколько я знаю, не зависит. Обычно на придомовых территориях должны быть места для отдыха (скамейки, лавочки), детская зона, площадка для пожарной машины.
— Ю. Быкова («Этажи»):
Придомовой территорией является земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (МКД), с элементами озеленения и благоустройства. На придомовой территории могут быть расположены объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.
В случае, когда земельный участок под МКД сформирован (определены его границы, он поставлен на кадастровый учет, имеется вся необходимая техническая документация), придомовая территория и расположенные на ней объекты являются общим имуществом собственников помещений в МКД и содержатся за их счет (ст. 249 ГК РФ; п. 4 ч. 1 ст. 36, ч. 1 ст. 39, ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).
Данный вопрос регулируется целым рядом нормативно-правовых актов, среди которых: Жилищный кодекс Российской Федерации; Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 27.03.2023) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»; Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (ред. от 29.06.2020) «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (вместе с «Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме»); Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (с изменениями от 22.06.2022) «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 № 5176); «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004» (утверждено Госстроем России).
В зависимости от способа управления МКД Управляющая организация или иная организация, ответственная за благоустройство, осуществляет следующие мероприятия: уборка мусора из урн, их промывка; организация площадки для накопления ТКО; содержание входа в подъезд и крыльца; уборка листьев, песка, разбросанного по территории двора мусора; выкос газона и обстригание крон деревьев, кустарников; контроль за чистотой и функционированием ливневых канализаций; чистка металлических решеток и приямков; полив асфальтового покрытия: уборка слоя снега выше 5 см с крышек люков колодцев и пожарных гидрантов; уборка слоя снега и льда более 5 см с пешеходных и проезжих частей; вывоз с помощью специальной техники глубокого снега с придомовой территории; борьба с гололедицей и прочее.
Что касается нежилых помещений (апартаментов), то с учетом отсутствия в действующем законодательстве инструментов правового регулирования таких объектов недвижимости, а также того обстоятельства, что земля под комплексом апартаментов не принадлежит застройщику, и при покупке апартаментов покупатель не становится собственником данной земли, ответственность за содержание общего имущества (к которому относится и прилегающая к комплексу апартаментов территория) в зависимости от выбранного застройщиком варианта, может быть возложена на управляющую организацию или собственников апартаментов.